부동산 관련글이 많아지는데, 중언부언되는 면도 없지않아 있지만,문재인대통령의 신년사에서 부동산 문제와 관련된 언급을 보다가 한마디 또 씁니다.
"부동산 시장의 안정, 실수요자 보호, 투기 억제에 대한 정부의 의지는 확고하다"면서 "부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않을 것"이라는 문재인대통령의 말씀은 며칠전 김현미장관이 "인간의 존엄과 직접 관련된 주거와 관련된 정책은 시장 경제의 룰에 맡겨두어서는 안 된다" 주장하며 "부동산 시장의 질서를 확립하기 위해 투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호라는 3대 원칙을 더욱 공고히 해야 할 것"이라는 주장과 일맥 상통하는 것이라고 볼 수 있습니다.
부동산 가격 올라도 너무 올랐습니다.그러나, 필자가 누차 언급했듯이 현재의 부동산가격의 문제는 현정부의 주장대로 투기꾼의 문제가 아니라 현재 경제팀의 실정입니다.
자료: kb국민은행
그 실정의 원인은 크게 두가지입니다. 필자의 의견으로는 하나는 천박하고 야만적인 관료들에 휘둘리고 있다는 것과 소위 폭락이라는 부동산폭락론자들의 입김이 강하게 들어간 정책들때문으로 보입니다.
첫째로, 천박하고 야만적인 관료의 입김이 들어갔다는 것은 기본적으로 하락하지 않도록 정책믹스를 내놓았다는 것입니다. 주택임대업, 전세자금대출, 노후주택연금 등등이 그 예입니다. 그리고 그러한 정책을 고수하는 이유는 간단합니다. 문재인정부의 공약이 예산이 많이들어가는 확대재정이 필요합니다. 그 재원을 마련하기위해서는 부동산 거품이 일정부분 필요할 것으로 판단했을 것입니다. 그것은 필자도 문재인정부가 들어서자마자 부동산시장의 예상글에서도 잘 나타나 있습니다.
그러나 아무리 그렇더라도 그것을 너무 의도했다는 것이 문제입니다. 부동산 가격은 그렇게 폭락하지도 않습니다. 또 가계부채증가에 의한 부동산시장 경착륙의 경우도 그리 염려하지 않아도 될 것이었습니다. 현재의 금융시스템은 그러한 폭락을 방지하는 시스템이 형성되어있기때문입니다. 그러한 시장의 실패를 가져오는 정책을 소거하거나 불필요한 정책을 구사하지 않고 그냥 시장에 맞겨놨다면, 오히려 주택시장은 안정되어 있었을 것입니다.
단적으로, 수요에 영향을 주는 주택임대업의 문제, 그에 대해서는 이미 많이 언급했으므로 제외하고, 이명박, 박근혜시절 부동산가격부양책 중 하나인 전세자금대출, 그 건만 제대로 관리했더라도 현재의 부동산거품은 없었을 것입니다. 왜 그런지 다시한번 설명해봅니다.
부동산시장의 경우도 다른 재화와 서비스의 시장과 다르지 않습니다. 자산시장의 경우,그 자산가격거품은 통화량에 달려있다는 전제가 있지만, 공급이 많아지거나 수요가 없으면 그 가격은 하락하기마련입니다. 수요와 공급을 맞추고, 자연스럽게 시장에 맞긴다면, 그 가격은 안장점을 찾아가며 안정화될 수있습니다.
그런데, 그 가격 결정에 결정적 장애가 되는 것이 바로 부동산 대출과 부동산 전세자금대출입니다.수억, 혹은 10억원이 넘는 주택가격에 그 주택을 살수있는 사람들은 얼마나 될까요? 우리나라 국민소득분포를 보면, 그 주택을 소유할 수 있는 시민들은 10%도 되지 않습니다. 더우기 우리나라의 경우 민간의 자산구성을 보면, 금융자산이 있는 경우는 극히 일부분에 지나지 않는다는 것을 여러번 게시했습니다.
그 비싼 주택을 어떻게 구입하느냐 바로 은행대출과 전세자금대출이 뒷받침되어 있기에 가능한 일입니다. 만일 전세자금대출을 해주지 않거나 1억원이하만 제공된다면, 그 주택가격은 폭락할 수밖에 없습니다.부동산 대출의 경우, 자기의 자산을 담보로 얻는 부채이기때문에 문제될 것이 없습니다. 현금자산을 들고 있다 쓰듯이, 부동산의 경우, 환금성이 적으므로 금융기관을 매개로 일부의 비용으로 그 부동자산을 현금화시켜 쓰거나 타인자본으로 자산을 형성하는 것으로 볼 수있기때문입니다. 문제는 전세자금대출입니다.
전세자금대출, 그거 부동산거품유지외에 왜 존재하는지 이유를 모르겠습니다. 아마도, 엄청난 규모의 자금, 연기금의 수입원이 되는 것같다는 추론입니다.
이미 주택담보대출의 경우 규제가 되고 있는 실정이므로 전세자금대출을 파기한다면, 아마도 문재인정부 초기 이전시점으로 돌아갈 수있을 수도 있습니다.
그리고 여담이지만, 최근의 추세를 보면, 관료들이 의도한 시장의 모습은, 그 수혜자들이 공무원집단이 되고 있기도합니다. 양호한 신용과 적당한 소득수준으로 그 높은 가격의 주택을 부채로 얻거나 고액의 전세자금대출이 가능하기때문에 상대적으로 가장 수혜를 받는 집단으로 볼 수있다는 것입니다. 실제로 주변을 돌아보면, 현직 공무원들이 집가지고 폭리를 취했다는 경우들이 많이 보입니다.
두번째로, 왜 그 부동산폭락이들의 주장이 잘못되었는가는 주택임대업에서도 잘 드러납니다. 통화량의 증가가 주택가격의 상승을 견인한다는 기본적인 개념만 가지고 있더라도 그 주택임대업을 양산하는 정책은 구사하지 말았어야 했습니다.
소위 부동산폭락론자들, 필자가 지난 아고라에서 부동산 거품이 문제라며 금리인상을 주장하던 그 폭락론자들을 향해 어중이 떠중이 꼴뚜기 망둥이라 비난했었는데, 그 폭락론자들의 주장은 부동산은 폭락한다는 것이었습니다. 그러나 필자의 주장은 자산거품은 통화량에 달려있고, 출산률저하, 인구고령화, 주택보급률의 증가 등 각론적인 하락 요인들은 그 통화량의 증가와 상쇄되어 상승하거나 하락하더라도 그 한계가 있다는 것이었습니다.
자산시장의 거품은 통화량에 달려있는데, 5년동안 매매가 불가하도록한다면, 현재시점이 가장 싼 가격이므로 그 임대사업자는 무슨 돈을 끌어들이더라도 매집하려 들 것입니다. 그러니 가격이 상승할 수밖에 없습니다. 그렇지 않아도 그 알량한 집 한채에 거래가 되지 않더라도 호가를 높여놓는 주택시장에서 누군가 살 사람이 있다면 그 가격은 폭등하게 마련입니다.
세번째로 부동산관련 세금입니다. 물론, 그 세금의 문제도 관료와 폭락이들의 합작품입니다. 정책을 설계하는 관료의 입장에서는 징세목적이 있었겠고, 폭락이들의 입장에서는 샘이나서 어떻게든 그 불로소득을 환수해야한다는 의도가 있었을 것입니다. 그러나 부동산가격이 문제라면, 그 세금은 역효과를 낳습니다.
그 세금만큼 부동산가격이 더 오를 수 있기때문입니다. 더우기 우리나라의 경우 그 부동산관련세금이 적은 나라도 아닙니다. 보유세를 주장하지만, 거래세가 세계 최고 수준입니다. 부동산가격은 실질적 소득이 없는, 명목상 거품입니다. 그리고 그것은 현금흐름이 발생했을때 세금을 징수해야합니다. 호가만 있는데, 그곳에 세금을 부과한다면, 시민들의 원성만 사겠지요. 물론 팔아서 내거나 그 세금을 이연시켜 매도시점에서 부과한다하더라도 부동산가격에 영향을 미치는 것은 매한가지입니다. 그러니 세제도 폭락이들의 주장대로 세금폭탄을 투하할 것이 아니라 가급적이면 건드리지 않는것이 부동산가격 거품과 경기에는 긍정적입니다.
경기에 긍정적이라는 것은, 현금흐름이 없는데, 세금을 내야하므로 그만큼 민간의 소비가 감소할 수 있으며 그 소비의 감소는 서민경제가 어려워지는 것입니다.
공공임대업은 확대해야하나 현재의 임대업 양산은 재고해야합니다.상대적으로 저렴한 공공임대업은 확대해야하나 현재의 민간임대업은 재고해야합니다. 물론, 이미 업질러진 물이 되어버린 시점에서 그 해법도 간단하지 않을 것이지만, 그 부동산임대업자들의 장난이 없도록, 그들에게 주었던 수혜규정을 없애야합니다.
그리고 이미 오를만큼 올랐습니다. 다시 조정을 받으며 상당기간 그 가격이 유지되거나 안정적으로 상승 또는 하락할 수도 있습니다. 필자의 의견으로는 현재시점에서 그냥 개입을 하지 않는다면, 그렇게 될 것으로 보입니다. 물론, 더 하락이 필요하면 전세자금대출을 규제하거나 임대업자의 신규 매집을 제한하고, 또는 노후주택연금을 중단하는 정책을 구사한다면 폭락할 수도 있다 생각합니다. 그러나 현재시점에서 더이상 액션없이 시장에 맞긴다면, 어느정도 하향안정화가 이루어질 것으로 판단됩니다.
그외에 실수요자 대책이나 다주택자에 대한 제제 등은 지속적으로 펴나가는 것은 필요합니다. 그러한 정책들은 시장 실패에 크게 영향을 주는 것이 아니기때문입니다.
현정부의 경제팀은 물론, 우리사회의 상당수가 경제에 개입을 하는 것을 아주 습관적이고, 관념적으로 당연하다 생각하는데, 아마도 박정희 등 군부독재가 저질러놓은 천박하고 황당한 인습인것같습니다. 규제의 기본은 시장의 실패요인을 없애는 것입니다. 주택시장의 경우도 마찬가지입니다. 정부는 무분별하게 개입과 간섭을 하려하지말고, 그 시장의 실패요인만 제거하고 시장을 원활히 하는데 집중해야한다는 것입니다.
그 주택시장에 변수가 또 있습니다. 거시지표로서 수출입입니다. 지난해 두자리수로 줄었다는데, 앞으로 수출입금액이 더 줄어든다면, 주택시장도 영향을 받을 수밖에 없습니다. 수출입금액이 줄어드는데, 주택시장만 나홀로 달린다면, 그야말로, 우리앞에 엄청난 파국이 기다리고 있다해도 무방합니다.
마지막으로... 현재의 시장 상황은 과거 노무현정부시절과 다릅니다. 문재인정부의 부동산정책이 과거 노무현정부의 재현이라는 주장들이 많은 것같은데, 정책은 어떨지 모르지만, 현재의 여건은 같지 않습니다. 결정적으로 그 당시의 성장률이 현재와 다릅니다. 그당시의 경우, 5%이상의 고성장기였으므로, 성장으로인하여 호황에의한 자산거품도 정상인 국면이었습니다. 그러니 부채를 얻어 자산에 투자해도 또 오르는 그런 시기였습니다. 그러나 현재의 경우 저성장의 국면이고, 그 거품도 통화량 증가에 의한면이 더 큽니다.
한마디로, 호황기에는 점점 더 잘살게되고, 돈도 많이 돌아서 자산거품을 감당할 수있었으나, 현재는 먹고 살기 어려운데, 자산거품만 일어난다면 경제는 더 추락하는 결과를 가져오게 되는 것입니다.
이글을 게시하고, 문재인정부의 부동산정책 비판은 당분간 접어 둡니다. 생각나는대로 적다보니, 빠진 부분도 있고, 더 설명해야할 부분도 있지만, 몇개의 부동산 관련 글을 게시하다보니, 중언부언도 많아보입니다. 부동산시장 하루빨리 안정화되기를 바랍니다.
엄청난 실정인데, 주택소유자들이 집값이 올라 희희낙낙하고 있으니, 인구의 절반은 좋고 절반은 울상이고.....그러나 그 주택가격 상승이 우리 경제, 특히 서민경제를 더 나락으로 추락시키고 있는 것은 명약관화한 일입니다.