문재인정부의 부동산시장 전망

문재인정부가 들어서자 부동산시장에 대한 전망이 엇갈리고 있는 듯하다. 실물시장에서는 연일 상승을 하고 있다는 기사다. 물론 워낙 액션이 많은 나라라 그 기사의 신뢰성을 별개로 하더라도, 사실 오를 가능성도 배제하지 못한다. 그 이유는 아래에서 기술하겠다. 또 일부에서는 입각이나 주요직책을 맞고 있는 인물을 보고 부동산 시장을 억제할 것이라는 주장도 있다는 것이다.

누구의 주장이 맞을까?

결론적으로 말하면, 확률은 거품유지가 높다. 필자의 의견으로는 부동산 시장은 폭락론자처럼 그렇게 폭락하지 않을 가능성이 훨씬 높다. 왜냐하면 문재인정부의 경제관련 정책공약들은 지난 공공부문 일자리정책관련 글들에서 밝혔듯이 논리적 타당성도 없지만,일관성도 없기때문이다. 과거정권들에서도 늘 그러했듯이  이를테면 백화점의 카페테리아방식이다. 즉 경제학적 관점에서 이론적 방향성이나 일관성도 없이 그저 입맛에 맞는 것만 골라놓은 공약이기때문이다. 그러니 그 우선순위를 어디에 두느냐에따라 그 부동산 시장의 운명도 결정될 것이라 생각한다. 그러한 추론에서 문재인정부의 부동산 시장은 전기와 후기로 나누어 볼 수가 있을 것같다. 

 집권 전반기

문재인정부초기에는 부동산 정책을 일부이지만 강경한 정책을 구사할 가능성도 배제할 수 없다. 그것은 정책을 구사하는 자들 중 누구의 힘이 센가에 달려있다. 부동산시장의 거품은 문재인정부의 최대 야심작인 일자리 정책에 필요불가결한 사안이지만, 집권초기이고, 더구나 각종 적폐청산을 한다 분주하니 그 예산의 일부는 적폐청산,즉 부정부패감소로 이어지는 재원과 유독 선심성 지역개발공약이 적은 관계로 그동안 그 선심성 토건사업에 들어갔던 재정들을 투입할 수가 있을 것이다.그러니 확률은 작지만,부동산규제 정책도 일부 여지가 있다.

집권후반기

집권후반기의 경우는 부동산 부양책을 쓸 가능성이 높다. 전반기의 경우 엄청난 재정이 소요되는  일자리정책에 그 적폐청산과 개발공약의 과소로 인한 재원으로 충당할 수있다고 보지만, 그것은 일회성 재원이다. 영속적으로 나오는 재원이 아니라는 것이다. 물론, 재벌에게 더 세금을 거두워 들이는 것도 마찬가지이다.초기의 기저효과만큼 지속적인 효과는 그리 크지 않을 것같다.

더우기 공공부문비정규직의 정규직화로 인하여 공기업등이 인건비상승으로 채산성이 악화된다면 그들은 수가를 올릴 수밖에 없는데, 부동산시장이 하락하는 시점에서 수가를 올리게되면 그 타격은 보통의 국민들에게도 갈것이다. 그러니 기본적으로 실물가격이 하락하거나 동결되는 시점에서 세금과 공공요금의 준조세만 올라간다면 그 원망은 고스란히 정부부문으로 집중될 수밖에 없다.

다시말해서, 문재인정부의 고용노동정책 등 경제관련 정책은 확고부동하게 들어가야만하는 고정비의 상승을 유발하는 정책들이다. 그래서 그들을 먹여살리기위해 반드시 물가가 오를 수밖에 없으며 그 공공부문에 종사하지 않는 일반국민들의 삶이 좋아질 수 없는 프레임이다.거기에 문민정부의 특성상 복지정책도 축소할수없고 확대해야하니, 그 재정의 부족은 이미 예상된 결과다. 그러므로 전반기에는 그 정책에 관여하는 자들의 인적구성으로 보아 부양책은 쓰지 않고 되려 부동산시장의 거품을 조절하는 정책도 배제할 수는 없지만, 집권후반기는 부동산부양책이 실시될 가능성이 높을 것으로 보인다.

그외에 외부변수로 미국의 금리인상이다. 그러나 당분간 미국의 금리변동은 국내실물시장에 그리 큰 영향을 주지 않을 것으로 본다. 그것은 지난해와 올해의 미국의 금리인상에도 불구하고 달러가치하락하고 있거나 실물시장에 전혀 영향을 주지못하며 오히려 실물시장은 인플레가 형성되고 있음에서 알수있다.

물론 필자는 거기에 더하여 우리나라의 금리와 미국의 금리가 같아지거나 역전될 가능성도 있다는 의견을 가지고 있다.

결론적으로 문재인정부의 부동산정책은 폭락론자보다 상승론자들에 그리 비관적이지 않다. 또 우리의 주택시장은 이미 그 보급률이 110%가까이 되고 있다. 주택보급률은 직관적으로 보면, 남는 집이 많다는 것도 되지만, 그것보다 더 중요한 것은 바로 탄력성이다. 수요의 가격탄력성, 혹은 외부작용에의한 반응의 민감도가 높아진다. 그래서, 정부가 강제적으로 부동산시장의 연착륙 등 조정을 실시하는 순간 시장은 민감하게 반응하며 돌이킬 수없는 파국으로 치달을 수가 있다. 그런 상황이니 매우 조심스럽게 접근할 가능성도 있다. 물론 그러해야한다. 그렇지 않는다면 매우 위험한 상황이 연출될 것이다.

무엇보다도 문재인정부의 주된 경제공약은 많은 재정이 요구되는 사안들이다. 그  재원의 한 축을 담당하고 있는 것이 부동산시장이며, 또 인플레로 인한 다른 재화에 부과되는 세금을 고려해서도  부동산정책은 거품을 끄며 착륙을 시도할 가능성은 적어보인다.물론, 야만적인 의식구조가 생리화되버린 대한민국 공복마인드로 보아 인플레 유도 가능성은 높아서, 거의 절대적이다.