일본의 거품붕괴 보다 공포스런 대한민국 부동산시장발 위기...

 

 

지난 글에 이어 우리나라 부동산 시장을 조망해 본다.

 

필자는 일년이 넘게 지속적으로

dsr, 대환대출규제 등 각종 금융규제의 부적절성에 대한 글을 게시하고 있다.

그리고, 현정부하에서도 논란이 되고 있는 (뭐, 거의 필자 홀로 반론을 제기하고는 있지만... 쩝)

스트레스 DSR, 커버드 레이트는 한가하거나 경우 없는 주장이라는 의견이다.

정상적 인식이라면, 정부차원에서 절대로 그런 정책을 구사할 수가 없다.

(스트레스DSR 시행전에 쓴 글입니다.)

 

우리나라의 부동산시장의 미래는 어떤 모습일까?

필자는 매우 불투명하게 보고 있다.

많은 전문가들이 부동산시장을 비롯한 경제전망에 비관적으로 보고 있지만,

일부에서는 자산가격은 통화량에 달려있다며 막연한 기대에 사로잡혀 있거나

또 곧 주택가격이 다시 오를 것이라는 주장을 하고 있는 경우를 보게 된다.

 

주택시장은 토지와 차별점이 있다. 공급측면이 완전 비탄력적이지 않다는 것이다.

어찌 되었든 상당기간, 어쩌면 아주 오랫동안, 부동산 시장은 매우 위험하고 불투명해 보인다.

 

 

그 위험성을 추론하고 예측하는데, 일본은 좋은 본보기가 되고 있다.

일본의 자산시장 버블붕괴 과정은 

플라자합의에도 불구하고 일본의 대미흑자가 줄어들지 않자

미국이 일본에 또 다른 요구(르브루합의)를 했기 때문이다.

8,9%대의 금리를 2%대로  급격하게 내리자 일본의 버블은 극에 달했다.

 

그러나 일본의 버블은 

 자연스러운 현상이었다는 것이다.

일본 산업의 발달과 무역경쟁력에서 얻어지는 자신감과 경제성장이

그 버블의 원동력이었다.

실제로, 그 당시의 일본은, 산업뿐 아니라  J팝 등등...

현재 한국이  누리는 환상을 더 높이, 더 오래 횡단하고 있었다.

상상해 보라! 작은 일본이 미국을 따라잡은 세계 2위 경제대국이었다.

 

그러다 버블이 붕괴된 것이다.

증시, 토지, 주택 등 부동산의 자산시장이 천정부지로 치솟다

위축된 심리에 결정적 트리거는

일본은행들의  금융규제(LTV규제), 중앙은행의 금리인상이었다.

 

 

물론, 일본에만 그런 것은 아니지만, 일본이 장기침체에 들어선 이유는 

플라자 합의만의 이유가 아니다. 중첩적인 원인들이 존재한다.

필자의 의견으로는 일본의 장기침체는

대체로 다음의 요인에 의해 형성되고 있었다고 본다.

 

1. 부채 디플레 

자산거품은 꺼졌지만, 일본의 가계와 기업의 부채볼륨은 그대로 존재하고 있었다.

빚을 갚느라 소비가 줄고, 소비가 줄게 되니, 생산이 줄고, 일자리가 줄고, 또 소득이 줄고...

수출은 흑자를 기록하고 있었지만, 내수는 악순환의 연속

 

2. 플라자합의 효과

플라자 합의, 통화가치 절상의 효과가 금방 나타나는 것이 아니라

시차를 두고 나타나고 있었다. 그래서 J커브효과라 그런다.

즉, 내수뿐 아니라 대외수출입의 경우도 저성장국면으로 진입하게 되었다는 것이다.

 

3.IMF체제 

지난 1997년 IMF 위기는 우리나라만 당한 것이 아니다.

특히 아시아지역 국가들이 치명상을 입었고, 일본도 예외는 아니었다.

필자는 IMF의 색다른 면을 읽고 있다. 기회 되면, 그에 대해 논해보려 한다.

 

4. 기타 무역환경의 변화 

주로 미국에 의해, 반도체, 자동차 산업의 규제 등 일본은 주력 산업은 물론,

대형 종합상사위주의 경제구조도 개편되고 있었다.

 

 

 

대한민국이 일본보다  더 심각한 이유는...

 

일본의 버블은 자연스러운 현상이었지만,

문재인정부시절의 부동산 폭등은 비정상적인 폭등이었다.

코로나19 국면의 글로벌 재난 국면에 비이성적 폭등을 하고 있었던 

부동산 시장은 완전히 정책믹스의 실패에 의해 연출된 미친 환경이었다.

 

 

그리고 폭등 이후의 과정은 일본과 원인은 다르지만,

아이러니하게도

폭락기의 환경과 아주 유사한 원인들에 휩싸여 있다.

 

1. 금리인상

글로벌 통화증가에 의한 금리인상국면이 이어지고 있다.

 

2. 피할 수 없는 부채 디플레.

2,000조 원이 넘는 가계부채는 옥죈다고 그 볼륨이 줄어드는 것이 아니다.

가계부채의 량은 그대로 존재한다.

그리고 그것이 가처분소득을 줄이고, 소비를 줄이고,

또 생산과 일자리를 줄이며 악순환이 되어 내수를 위축시키고 있다.

 

3. 수출입의 대외환경도 불확실성이 증가하고 있다.

최근 미국과 중국의 갈등, 그리고 IRA 법, 자국우선주의 등등으로  무역환경이 악화되며

무역적자 또한 지속되고 있다.

 

4. 저성장 국면으로의 진입

1%대의 저성장을 이루었고, 올해 성장률도 1% 대지만, 필자의 예상으로는

내수침체로 인한 체감 경기는 훨씬 더 악화될 것이라는 의견이다.

 

5.IMF체제 보다 더한 극약처방

문재인정부시절, 부적절한 정책을 구사했던 정책담당자는 물론,

현 정부에서도 별반 다르지 않아 보인다.

정권이 바뀌어도 같은 맥락, 관료조직의 문제일 가능성도 배제할 수 없을 것 같다.

부적절한 인식이 보다 훨씬 더 가혹한 환경을 만들어 놓고 있다는 의견이다.

 

 

 

일부 경제전문가나 학자들의 주장을 보면,

뭐 우리나라 국민성이 일본의 국민성보다 강건해서 다를 것이라고?

동의하기 어려운  주장이다.

자부심과 의욕을 따지면, 일본이 훨씬 더 강했을 것이다.

무엇을 해도 성공하던 시절, 세계 2위 경제대국으로 일등 미국을 넘보던 시절의 일본을 상기해 보라.

일본이 저렇게 쳐진 이유를 우리는 깨달아야 한다.

 

특히, 일본은 버블붕괴 이후에 나타났던 사회현상들이

우리는 성장기에 일어나고 있었음을 직시해야 한다.

최고의 자살률, 최저출산율, 다포세대 우리는 이미 더 심각하게 곪고 있었다.

 

 

그리고, 일본의 버블붕괴와 디플레 과정에서

일본 정부의 실착은 그리 많지 않았다는 의견이다.

다만, 초기대응에서 결정적 실착을 하고 있었다.

그런데, 우리는 그 일본보다 훨씬 더 부적절하고 바보 같은 정책을 남발하고 있었다.

그것이 바로 지난 일 년여 동안 게시했던 필자의 의견이다.

 

이미 노출된, 부동산 PF나 특례금융으로 부동산 거품을 유지해서 위기를 넘어갈 수 있을까?

그것은 더 큰 리스크를 부르는 위험한 행위라는 의견이다.

(부채디플레, 쓸 돈이 없고, 소비가 줄고,

기업활동 즉, 생산이 줄고, 일자리가 줄고, 소득이 줄고

그래서 또 소비가 줄고, 악순환을 상상해 보라!)

그리고 스트레스 DSR? 커버드레이트? 한가하거나 경우 없는 주장이다.

정상적 인식이라면, 정부차원에서 절대로 그런 정책을 구사할 수가 없다.

 

일본뿐 아니라 세계적으로도 가계부채 리스크의  위험도가 낮아진 나라의 공통점은

버블이 붕괴된 이후라는 것이다.

다만, 그 버블붕괴가 너무 급하고 광범위하게 번지는 것을 막는 것은

정부의 역할이지만, 그렇다고, 억지로 거품을 유지하려 들거나

유동성을 통제하려 드는 것은 현명한 선택이 아니다.

일정 부분 버블이 붕괴되어야 하고,

또 그것이,  이성과 합리성을 가진 경제주체의 의사결정, 시장의 기능에 의해

자연스럽게 이루어져야만 한다. 그러해야만 하는 이유들이 존재한다.

그리고 필자의 글에서 모두 게시해 놓았다.

 

 

전세자금대출 확대와 시장왜곡

 

전세자금대출을 확대하여 전세가격이 거의 일 년여 동안 상승을 하고 있는데,

전세수요의 증가는 월세와의 패리티가격,

즉 전세대출의 이자와 월세의 근사치가 형성될 때까지 증가하겠지만,

추세상으로는 더 선호될 수도 있다.

그러나 그 전세선호가 주택가격의 거품유지와 월세하락을 막게 되므로

결국 정부의 개입이 또 시장을 망치게 되는 결과를 가져오게 되는 것이다.

 

전세자금의 성격에 대해서는 일찍이 필자는 그 민낯을 정의하고 있었다.

전세자금대출은 절대로 국가의 은전이 아니다.

"무주택자인 세입자의 비용으로

다주택자 등 유주택자의 시세차익과 은행의 이자수입, 그리고

정부의 세수까지 부담하는 매우 부적절한 상품이 바로 전세자금대출이다."

 

그리고 또 다른 측면에서는 현재의 위기를 더 크고 깊게,

그리고 더 앞당기는 어처구니없는 정책임이 틀림이 없다.

전세가격이 오르며, 주택가격의 호가가 오르고, 거래수요도 생긴다고?

언어도단의 주장이다.

제대로 보면, 어마무시한 파국의 기미가 보일 것이다.

필자의 의견은 대 폭락이 이미 등뒤에 서 있다는 의견이다.

사실, 특례금융이 아니라면, 벌써 왔고, 실제 하락이 진행되고 있었다.

그러나, 정부의 특례금융과 전세자금대출의 확대는  그 시기를 늦추고 있지만,

그 대가로  파국의 규모를 더 크고 깊게 대재앙으로 만들고 있다.

 

거기에, 문재인정부 이후의 부동산정책과 금융정책 등은

전 국민을 빚의 노예로 전락하게 만들고 있다는 것이다.

더구나 각종 금융규제로 거래절벽에 높은 주거비용과 금융비용 등으로

경제를 그야말로, 꼼꼼히 찰지게 죽이고 있는 것이다.

 

누가?

왜?

이런 환경을 만들고 있는가?

필자는 당혹스럽고 공포스럽다.

 

 

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사실, 이 글은 몇 개월 전에 게시했던 글인데,

전세자금대출 부분을 보충하여 다시 게시해 봅니다.

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