문재인정부 부동산대책, 부동산정책이 왜 실패하고 있나?

경제글을 쓰면서, 문재인정부의 경제팀에 헤드쿼터가 없다는 글을 쓴 적이 있는데, 한마디로 너무 개념이 없고 무능하다. 현재의 홍남기와 김현미는 왜 고집하는지 이해할 수 없다. 

문재인대통령님,그 둘보다 전 경제부총리인 김동연이 수십배는 유능합니다. 경제 사령탑을 바꿔야합니다. 너무 무능하고 난삽합니다.

 

문재인정부 반환점을 돌고 있는 시점에서,의욕적으로 개혁을 시도하고 있기는 하지만 여전히 미흡한 것도 사실이다. 그 중 경제정책에 대해 한마디 해 보려한다. 문재인정부의 가장 큰 고민은 경제관련 정책일 것이다. 그 경제관련 정책 중 고용관련정책, 부동산정책 경제정책들은 실패를 하고 있다해도 과언이 아닐 정도로 매우 비관적이 아닐 수없다.

 

고용정책의 경우, 가장 큰 실정은 필자가 명명한 "공공부분비대화정책"이다. 공무원 증원과 공공부문 비정규직의 정규직화, 그것은 현재의 노동시장을 개혁하는 것이 아니라 개악에 가까운 정책이다. 국민의 혈세로 일자리를 늘린다는 자체가 어불성설이지만, 그보다 훨씬 더 큰 실패는 바로 노동시장의 유연성을 해치는 정책을 구사하고 있다는 것이다.

 

노동시장에 유연성을 제고해야한다. 그 유연성을 제고하면서 노동자들의 처우를 개선하는 일은 바로 임금체계개혁에 있는 것이다. 임금체계개혁없이 비정규직을 정규직화시킨다며 국민의 혈세를 투입하는 것은 매우 무모하며 불합리한 정책이 아닐 수 없다.우리보다 선진국들의 경우, 그들 국가가 노동조합의 가입비율이 적어서가 아니요, 또 비정규직의 비율이 적어서 정규직과 비정규직의 갈등이 우리처럼 첨예하고 표면화되는 것이 아니다.

 

실제로,미국은 물론, 유로존의 국가들의 경우, 우리보다 비정규직이 더 많은 국가들이 많다. 또 노동조합의 가입비율도 우리보다 훨씬 적은 국가들이 즐비하다. 그럼에도 불구하고 그들 국가에서는 왜 비정규직과 정규직의 차별의 문제가 발생하지 않는가? 바로 임금체계에 있는 것이다. 그 노동시장을 왜곡시키고 노동자들의 차별화의 주범인 패악적인 임금체계의 중심에는 바로 연공서열이 있다. 그리고 그 연공서열급의 중심에는 바로 관료조직이 있다. 관료조직과 각종 공공부문이라는 공기업과 정부산하기관이 그 노동시장 왜곡과 실패의 주범이다.

 

문재인정부의 경제정책 중 실패작 중 하나인 노동시장의 실패의 원인에 대하여는 필자가 관련글을 이곳 블로그에도 게시하고 있었다. 그리고 이번 글은 부동산과 관련해서 논해 보려한다.

 

 

 

 

 

부동산 시장 무엇이 문제인가?

왜 그 부동산 거품을 부양하기위해 올인하던 이명박 박근혜시절에 비해  오히려, 그 부동산 거품을 잡겠다고 달려드는 문재인정부의 각종 억제책에도 불구하고 부동산 가격은 왜 더 오르고 있는가?

그에 대해서도 필자는 개괄적인 이유를 게시하고 있었지만, 이번에는 좀 더 세부적으로 들여다 보려한다.

개괄적인 이유는 바로 정부가 시장을 신뢰하지 않고, 시장을 조작하려하기 때문이다. 왜 시장을 신뢰하지 않는가? 시장이란 다름이 아니다. 이성적이고 합리적 사고를 가진 시민들의 의사결정에 의해 형성되는 것이 시장이다. 정부가 아무리 그 시장을 주물러대고 조작한다해도 그 시민들의 생각이 다르면 의도한 것과  다른 곳으로 흐른다.  그리고 아무리 시장을 조작한다하더라도 그 시장의 모든 기능을 통제할 수는 없다. 그게 가능한 일인가? 그리고 모든 행동을 통제하는 것이 시장경제인가?

 

 

 

 

 

 

왜 시민들의 자유로운 의사결정을 막고 부동산 가격을 왜곡시키고,나아가 경제를 죽이고 있는가?

정부가 할일은 그렇게 세세하고 조잡하게 간섭을 할 게 아니라 큰 틀에서 시장의 실패를 가져오는 요인들을 분석하고 악재 요인들을 소거하는 정책을 구사해야하는 것이다.  이를테면, 주택보급률이 100%를 넘어가서 절대적인 수는 충분한데, 집값이 오르고 있다면, 누군가 그 주택을 여러채 가지고 있다는 것으로 풀이될 수있다. 그러니 그 다주택자에 대해 징벌적 과세를 하는 것이 해법일 수 있다.

 

그런데, 그 다주택자들에게 임대업이라는 해방구를 열어주고 있으니, 대체 그러한 황당한 정책이 또 어디있겠는가? 임대주택업자들이 소유한 주택의 수는 200만채에 육박하고 있다는 통계다.그리고 지금도 사들이고 있다. 몇년안에 팔지 않는다는 조건을 달았다 치지만, 부동산 가격은 오를 수밖에 없다는 것을 왜 모르는가?

 

첫째, 거시적 관점에서, 부동산가격은 통화량에 달려있다.

장기적으로 본다면, 자산시장의 거품은 통화량의 증가가 원인이다. 그것은 경제학적 이론들로 보아서도 모든 이론들이 일치하는 화폐적현상이다. 물론 개별적이거나 미시적인 변수도 존재한다. 출산률 감소나, 주택보급량의 증가, 경제불안,서민들의 소득감소 등 미시적이고, 혹은 장래적으로 불안요인이 있지만, 어디까지나 자산의 가격은 화폐적 현상이다.그러므로 그러한 하락요인이 있더라도 통화량이 증가하는 한 그 상승폭과 흐름에 있어, 어느정도 상쇄가 가능할뿐이지, 그 상승을 어거지로 막는 것은 무모한 짓이다.

 

또, 일부에서는 그 확장정책, 즉 저금리와 통화증발때문에 부동산가격이 오르고 있다주장하며 한은의 통화정책을 비난하는 자들도 있지만, 그것은 한가지만 보는 단세포적 견해에 지나지 않는다. 우리나라의 경제는 부동산만 있는 것이 아니다. 모든 경제의 투자와  소비에 그 금리변수가 관련되어있다. 서민경제가 위축이 되는 상황에서 고금리 정책을 편다는 것은 경제파탄은 물론이거니와 서민을 학살하는 정책이라해도 과언이 아니다.

그리고 우리나라는 10년이 넘게 흑자기조를 이어가고 있다. 그 흑자기조에 의해 인플레가 조성될 수있다. 다시말해서, 우리의 거시경제지표가 양호하다면, 어느정도의 인플레는 막을 수가 없는 것이다.

 

둘째, 문재인정부의 부동산 정책을 뜯어보면, 관료들의 장난이 보인다.

각종 제재와 규제의  미시적 조작으로 부동산가격 억제정책을 쓰면서도 기본적으로는 그 부동산 가격이 하락하지 않게하는 정책도 같이 겸비하고 있음을 보고 있다. 그 대표적인 사례를 몇가지만 보면, 선분양제, 부동산임대업자의 양성화와, 전세자금대출,노후주택연금 등이다. 필자의 의견으로는 주택시장의 거품을 조장하는 것은 투기꾼들의 투기적 수요보다는 그 몇가지가 숨은 원인이라 판단된다. 당장 주택임대업을 못하도록하고 다주택자에 징벌적 세금을 부과하고, 주택전세자금대출을 중단한다면 부동산시장에 대 혼란과 더불어 주택시장에 가격폭락을 가져오게 될 것이다.다시말해서, 홍남기 김현미와 관료들이 주장하는 투기꾼들이 집값 상승의 주범이 아니라 저들이 구사하는 정책이 주범이라는 것이다.

선분양제와 다주택자들에 의견은 상당수의 시민들도 공감하고 있으리라 판단되니 더이상 언급을 하지 않겠다.

 

그런데,전세자금대출 그거 왜 해주나? 일정조건 이하의 서민이 아니면 엄격히 제한해야한다. 시가 수억원짜리 아파트에 살지 않으면 된다. 그냥 연립이나 주택에 살다가 여건이 되면 갈아타면 되는데, 왜 국가가 수억원에 이르는 아파트에도 그 전세자금대출을 해주고 있는가? 그것은 달리 설명할 것이 없다. 그냥 주택가격이 일정가격이상 유지되도록하는 정책으로 보인다. 

 

주택연금, 그거 왜 하고 있는지 의문이다.노후에 소득이 없으면, 그냥 소유주가 집을 팔아서 더 싼 주거공간으로 옮기거나 요양원으로 들어가면 될 것이 아닌가? 그런데, 왜 국가가 그짓을 하고 있는가? 그냥 내버려두라. 인구는 고령화되고 주택은 쏟아져 나오는데, 국가가 그러한 이상한 정책으로 꼭, 그 가격을 떠 받들어 줘야하는가?  그러한 노인들이 소유한 주택의 매물이 더 나오면, 수요공급의 원리상으로 가격은 당연히 하락하게 마련이다. 그리고 기왕에 주택연금을 시행하는 부분이 있다하면, 엄정하게 평가하고 그 후에는 반드시 임대주택으로 전환해서 시민의 자산으로 해야한다.

 

 

 

 

 

셋째, 공기업의 부동산투기와 금융업을 규제해야한다.

LH 등 공기업은 수익성을 내기위해 존재하는 것이 아니다. 그런데, 언제부터인가 그 공기업들이 수익사업을 하고 있다. 아마도, 이명박정권이후에 그러한 풍조가 극에 달하고 있었던 것 같다. 최근에는 그 부동산업을 하는 공기업은 LH뿐만이 아닐 것이다. 상당수의 공기업들이 그 업태는 다양하지만, 부동산업도 병행하고 있는 경우도  있을 것이다. 그 공기업들, 특히 LH의 경우,원래의 소유주로부터 낮은 가격에 후려쳐서 빼앗다 시피 매입해서 개발이익을 챙기는 땅장사를 못하도록해야하고, 또 주택을 지어서 수익사업을 하지 못하도록해야한다. 그냥 공기업은 그 성격과 기본 의도에 맞게 임대주택을 공급하는 것으로 하면 된다 판단하고있다.

 

또, 왜 공공부문이, 혹은 정부가 고리대금업을 하고 있는가?  전세자금대출 등을 그 공기업이 맡고 있거나  정부가 보증하고 있으나 그것은 국가가 맡도록 하고 이자율은 기준금리와 같게 하거나  일정 요건을 충족하는 서민들에는 무상으로 제공해야한다.확장정책은 그 소정의 목적에 걸맞게 구사해야한다. 서민들을 상대로 고리대금업을 하는 것이 정부의 역할이 아니지 않는가? 아무리, 신용등급이 낮아 민간에서 고리에 노출되어있는 서민들이라도 정부가 그들을 상대로 정기예금이자율보다 더 높은 이자를 챙기면 안되는 것이다. 사람에 등급을 먹여 고리를 부담하게하는 천박하고 야만적인 행위를 정부가 동참해서 되겠는가? 그리고 그 고리를 부담하는 서민들은 흙파서 돈을 마련하나? 그러고도 서민경제가 살아나겠나?

 

넷째, 공공임대주택 운영, 투명하게 공시하도록해야한다.

공공임대주택은 정부의 자산이 아니라 시민들의 자산이다. 임대주택에 외제차가 주차되어있다 말들이 많은데, 최근에는 외제차들이 많아져서 중고차도 있으니, 소득과는 크게 견련성이 없을 수도 있다. 그보다는 그 소득에 대한 철저한 조사가 필요하다.그리고 필자의 주변으로 보면, 그 임대주택, 과거에는 보통시민들은 모르고, 공무원들이 상당수 이용하고 있었다. 물론 현재에도 다르지 않을 것이라 판단된다. 그 임대주택을 사용하는 자들 중 원래 거주지와 같은 시도의 공간에서 공무원들이 편법으로 사용하고 있는 경우는 없는지, 엄격히 규제해야한다.

 

다섯째, 확장정책,확대재정정책을 쓰면서 부동산 가격만 잡는 다는 것이 가능한가? 

통화부문의 저금리와 통화량증가 등 확장정책, 확대재정정책 그것을 구사하는 이유는 뭐고 그 효과는 뭔가?그러면서 부동산만 잡는 정책이 들어먹히겠는가? 대체 뭐하는 짓인지 의문이 아닐 수 없다.더구나 그 부동산정책 중에서도 일부지역, 일부의 경우에만 규제를 하는 핀셋정책을 구사하겠다하고 있는데, 황당할 따름이다.

정부가 할 일은  앞서 언급한 내용들처럼, 큰 틀에서의 규제와 주거안정망확충책이다. 그 다음은 그냥  시장에 맡기면된다. 즉,시민들이 알아서 행동하도록하면 된다.  서울 강남에 부자들이 몰려살며 집값이 천정부지로 솟는가? 그냥 내버려두면된다. 돈있으면 가면되는 것이고, 없으면 형편에 맞는 곳에서 살면된다. 그런데, 그것을 어거지로 잡겠다며 갖은 규제를 하게되면 어떻게 되겠나? 시장이 왜곡된다. 정상적으로 흘러야 가격이 조정되는데, 그것을 막고 있는것이 현재의 정부가 아니겠는가? 그냥 시장에 맡겨라.

 

여섯째, 부동산임대업에 주택임대업은 제한하거나 금해야한다.

부동산투자회사 리츠가 난립하고 있다. 특히 현정권들어 부동산정책으로 임대사업자들에 수혜를 준다하니 주택임대사업이 급증하고 있는데, 주택임대업이 주택가격 폭등의 한 축이라 해도 과언이 아니다.그 이유는 다양하다. 우선 앞서 언급했듯이 부동산가격은 통화량에 따라 움직이는 것이고, 또 임대회사의 경우, 수익을 내야한다. 임대료로 수입을 내려면 그만큼의 가격상승이 있어야한다는 것이다. 

 

임대업, 즉 리츠가 난립하지 않을 경우에는 수익을 보거나 손실을 보거나 개인사정이지만, 회사형태는 반드시 수익을 내야 회사가 영업을 지속하며 존속될 수있다는 것이다. 그러므로 부동산 가격상승의 주범이라 할 수 있다.개인이 다주택자로 임대를 하여 수익을 낸다면, 개인의 순수입은 (임대수입+시세차익-(이자+일반관리비)다. 그러나 회사형태라면, 그 개인의 순수입에 그 회사의 인적, 물적 영업의 설비, 즉 직원과 사무실 등 제반 운영비외에 투자자에 대한 투자수익을 더 고려해야하는 것이다. 당연히 그 리츠의 존재는 주택가격이 상승할 수 밖에 없는 구조다. 참, 어이상실의 바보같은 정책이 아닐 수 없다. 높은 주택가격이 문제라며 개인의 다주택자는 막으면서 회사형태는 되는 이유는 뭔가? 도대체 그런 발상을 한 자들의 면상을 보고 싶다. 더우기 시민들의 돈줄은 막아놓고 거대자본의 돈줄은 풀어 부동산 가격폭등을 유발하고, 뭐하는 짓인지 모르겠다.

 

한가지 더 부연하자면, 개인이 투자를 하게되면,꼼꼼히 알아보고 투자를 하지만, 회사의 경우는 다르다.특히 주식회사의 경우, 소유와 경영이 분리가 되어있다. 그 회사의 주인인 주주와 경영자의 책임이 제한되어있어 잘못된 투자를 하고 회사가 망해고 투자자들의 원금을 날려도 경영자의 책임은 가볍다.물론, 더 효율적으로 관리를 하여 규모의 경제가 성립할 수있지만, 그거야 회사가 잘 나갈때의 문제다. 부동산가격이 하락하거나 다양한 이유로 수익을 내지못할때는 원금손실에 파산이 속출하게될 것이다. 더우기 우리나라의 경우, 그러한 무책임한 경영행태가 만연된 사회다. 그리고 현재, 리츠의 초기단계라 투자자의 유인을 위해 대량으로 영업대상인 주택을 매집하는 단계다. 당연히 그들의 존재가 주택시장에서 묻지마 폭등을 연출하고 있다.

 

마지막으로, 부동산 거품을 잡겠다고, 부동산대출을 막는 것이 능사는 아니다.

이상으로  주택가격을 잡겠다고 내놓은 정책들이 실제로는 도리어 부동산가격을 부축이는 어이상실의 경우가 반복되고 있다는 것이다.그러므로 부동산 시장의 실패는 정부정책의 실패에 있다해도 과언이 아니다.

그리고 중요한 이슈가 또 있는데, 우리의 경우 그 주택가격의 거품을 잡겠다고 내놓은 중요한 정책이 있는데,LTV,DSR 등등 대출규제책이다.

 

그런데, 그러한 정책이 우리의 여건에 맞는가? 그러한 자산 혹은 소득대비 부채 조건은 수익사업을 영위하는 기업에 적용되었던 기준이다. 한국형 관료들이 주택담보에 적용하고 있는 것이다. 그러나 주택소유가 수익자산의 소유를 의미하지는 않는다. 기업에 적용하는 대출조건을 주택에 적용한다면, 소유주택 + 소득수준에 따라 대출조건이 정해짐으로 주택은 소득에 관계없이 그 가격이 같으나, 상대적으로 소득이 높은 자들에 더 많은 대출이 가능함으로 부의 역진성이 더 커질 수밖에 없다는 부작용도 있다.물론, 그러한 대출규제도 사실은 부동산시장의 폭락을 염두에 둔 정책이나 결과적으로는 부동산가격 상승을 견인하고 있는 정책이라고도 볼수있다. 

 

소득뿐 아니다. 필자는  서민들의 등을 쳐 먹고 사는 천박하고 야만적인 신용정보사에 대한 글을 여러개 게시했는데,  주택 등 같은 종류의 자산을 두고 신용에 따라 차별화된 이자율을 부담하는 것이 합리적이거나 공정한 정책인가? 금융기관들이 자산의 가격 평가해서 대부를 해주지, 신용의 상태를 보고 대부를 하는가? 왜 서민들을 더 어렵게 하는 정책을 고수하고 있는가?

 

 

 

 

 

 

우리나라 경제주체들의 소유자산의 유형을 보면, 비금융자산의 비율이 다른 나라들에 비해 월등히 높다. 그 이유는 여러가지가 있겠지만, 그에대해서는 따로 논하려한다. 다만, 그 비금융자산이 높은 이유는 우리나라에 슈퍼리치의 비율이 상대적으로 적다고도 볼 수가 있다. 그런데, 그 비금융자산, 즉 주택 등 부동산으로 형성된 자산에 대출을 받지 못하도록 한다면, 경기가 살아나겠는가? 통화부문에서 확장정책을 아무리 구사하면 무엇하는가? 정부가 그 유동성을 목을 틀어 쥐고 있는데.....대체 뭣하는 짓인지 모르겠다.

가계의 부채비율이 우려된다고는 하나, 그렇다고, 언제까지 확대재정정책을 구사할 것인가? 더구나 그 확대재정, 그것은 시민들로부터 거둬들인 혈세가 아니겠는가?그리고 우리나라의 세제, 얼마전까지 간접세가 절반가량이었고 역진적인 지방세목을 감안한다면 서민들이 내는 세금이 절반이상이다. 현재의 통계를 보니, 양도세의 증가로 직접세가 많기는 하지만 여전히 절대다수의 국민, 서민들이 내는 혈세라는 것이다.

 

문재인정부, 김현미 등이 부동산 가격을 잡겠다고 갖가지 정책들을 남발하고 있지만, 오히려 주택가격은 천정부지로 오르고 있다. 1216 부동산 대책을 보니, 홍남기 등 경제관료들이 전면에 나서고 있다. 필자의 추론대로 현재의 부동산 정책들은 관료들이 만들었다는 강한 추측을 하게 만든다.

 

역설적으로 그냥 아무것도 하지 않고 시장의 흐름에 맞겼더라도 그렇게 폭등하고 있을까? 왜 시장을 신뢰하지 못하는가? 현재의 부동산시장은 노무현정부시절과도 차이가 있다. 그냥 놔둬라. 이제까지 규제책 모두 원상복귀하고, 다주택자, 임대업자 등에 대한 수혜를 없었던 것으로 하며 임대업을 금지하는 것으로 선회하고,  전세자금대출을 엄격히 규제하여 서민에 한정하고, 노인주택연금폐지 해 봐라. 자연히 폭락하거나 하향 정화될 것이다.

 

정부의 한국형 관료들이 하는 짓을 보면,  세금은 거두어야 하니, 적당한 인플레이션을 위해  주택가격은 일정가격이하로 하락하면 안되고,  또 분배랍시고, 그 주택 소유를 정부가 분배 정책을 구사하듯 하려하니, 탈이 나고 있는 것이다.

그리고 통화부문의 확장정책이 먹혀들도록 주택담보대출에 대해서도 유연한 태도를 견지해야한다. 공무원등 공공부문을 기준으로 판단하지 말라. 바닥경기, 죽어도 너무 죽어있다. 차기총선에서 여당과 대통령이 걱정될 정도다.

 

거품이 끼어도 너무 끼었다. 아무리 땜질방책으로 분배정책을 쓰면 뭐하나? 주택가격이 폭등하고 있는데,서민들의 삶의 질이 나아지겠는가? 그러나 더 큰 문제는 그것이 아닐 수도 있다. 그렇게 어리석게 미시적인 비봉책으로 주물러 대다가는 주택시장발 통화위기도 올 가능성도 배제하지 못할 것 같다.

 

끝까지 읽어주셔서 감사합니다..., 공감부탁드립니다.↓