주택담보대출비율(Loan to Value Ratio, LTV)
LTV는 주택담보대출비율, 주택담보인정비율 등으로 해석되며, 주택자산 담보가치에 대한 대출금의 비율, 쉽게 말해 해당 자산 가격의 몇 퍼센트(%)까지 담보대출을 받을 수 있는지를 나타낸다. 이 비율은 은행의 주택담보대출 취급 및 한도를 산정하는 기준의 하나로 활용된다. 즉, LTV는 주택을 담보로 대출하는 경우 주택 감정가액 일정비율 이내로 대출하도록 하여 위험을 관리하는 제도이다.
일본의 거품붕괴 시에, 일본 은행들에서 LTV규제 하나만으로 모든 자산시장이 폭락했다. DSR, DTI는 일본 거품붕괴 당시에는 없던 금융기법이다. 우리 사회의 금융환경이 얼마나 각박하고 위험천만한 국면에 놓여 있는지, 자각해야 한다. 문재인정부가 정권유지를 하지 못한 가장 큰 이유도 그 멍청하고 쓰잘데기 없는 금융규제가 불러온 화다. 물론, 실패를 하고도 여전히 깨닫지 못하고 있는 민주당이나 보수세력도 매한가지지만, 금융정책의 실패가 가장 주된 원인이었다는 것이 필자의 의견이다. 물론, 현재에도 건재하며 오히려 더 옥죄고 있는 금융규제 환경이니 윤석열정부도 예외는 아니다. 현재 내수경기침체의 가장 큰 원인은 바로 IMF오더형에 있다. 그 흉물이 존속하는 한 내수 경기가 살아날 가능성은 거의 없다.
부채조절수단은 미주알 고주알 개념없이, 개입하고 조작하며, 무지막지하게 미시적 땜질정책이 아니라 중앙은행의 통화정책에 달려있다. ( 왜 그런지, 부끄럼많은 필자가 팔자에 없는 유튜브동영상도 올려놨음ㅠㅠ, 물론, 주택시장의 거품의 경우, 유동성이 주택시장으로 쏠리는 정책의 부적절성도 존재한다. 그러나 그것은 금융규제와 전혀 관련이 없는 세법등 다른 차원의 문제다. 그것을 문재인정부하에서 주택가격거품을 잡겠다고 설레발치던 주택정책과 금융정책을 담당하던 자들이 전혀 개선은 커녕 도리어 강화시키고 있었다.)
중앙은행의 통화정책 그 자체가 가장 강력하고 가장 확실한 부채조절수단이다. 그런데 대한민국은 참으로 이상한 나라다.
행정부의 금융관련 관료는 물론, 언젠가 기사를 보니, 중앙은행 총재가 미시적 금융규제책을 옹호하는 것을 너머 강화해야한다는 주장을 하고 있었다. 미국 등 선진국들의 금리인상기에 가계부채 등의 리스크때문에 중앙은행은 금리동조화도 하지 못하고 있는 상황에서 그러한 입장을 견지한다는 게 필자는 매우 흥미롭고 생경스럽다.
총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio, DSR)
DSR은 DTI보다 한 단계 더 나아가는데, 더 타이트한 금융규제다. DTI가 개별 대출에 적용되는 것이라면,
DSR은 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중으로, 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표이다. 주택담보대출 이외에 금융권의 대출 정보를 합산하여 계산한다.
DTI는 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격하다. DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출한도가 대폭 축소될 수 있다.
스트레스 DSR(Stress Debt Service Ratio)
스트레스 DSR은 기존의 DSR에 캡을 씌우는 것이다. 차주의 상환능력에 패널티를 더 주는 것으로 아예 금융기업의 수입확보를 위해 이자율 캡을 씌우는 것이다. 더 양호한 소득수준과 상환능력이 있는 수요자에게 대부를 해주라는 것은 물론, 상대적으로 소득이 열악하거나 신용도가 낮은 고객에게는 더 높은 이자율을 적용하도록 하라는 정부차원의 금융기업 수입보증서와 같다. 거기에 구조적으로 대환대출규제를 더 강화하는 효과가 있다.
대환대출규제(갈아타기 규제)
더 낮은 금리로, 즉 금융소비자의 금융비용저감 등 선호에 의해 대출상품을 갈아타는 소비자 행동을 규제하기 위한 것이다.
그리고, DSR,DTI 등은 그 자체에서 원천적으로 대환대출규제 효과가 있다. 그러니 시민의 경제활동이 이중삼중으로 제약이 되며 경제가 수직으로 추락하고 있는 것이다.
이런, 이런, 이렇게 개별적 차원은 물론, 거시적으로 국민경제적 관점에서는 더욱더
바보같고 멍청하며 악랄하기까지한 기법을 아무도 비판하지 않고 방관하는 이유는 뭔가?
대한민국에 제대로된 경제 전문가는 하나도 없는가? 다 암기형 정보수집자들인가?
한국의 사회는 흰개미타워와 같다는 지천타 호루스의눈의 생각...
솔직히 DSR, DTI, 거기에 듣보잡, 대환대출규제 같은 것은 왜 시행하는지가 의문이다. 지난 문재인정부하에서 금융정책과 부동산 정책을 담당했던 자들의 경제개념이 의심스러웠는데, 어찌된 일인지 현재진행형이다.
민간, 즉 시민을 규제하여 무엇을 얻겠다고, 선진국들에서, 금융기업을 규제하나? 금융소비자, 즉 민간을 규제하나? 그 영향은 고스란히 시민의 불편과 금융기관의 수입에 공헌했다는 것이 필자의 추론이다.
DSR, DTI 관련 기사들을 보면, IMF가 등장한다. 한국의 가계부채 수준이 위험하다며 리스크관리를 해야 한다며 제안한 IMF권고 사안에 그 용어들이 들어있다.
필자는 그 IMF오더형에 대해 벌써 3년째 글을 게시하고 있다.
DSR, DTI 등 IMF오더형에 대해, 대한민국에서 경제학자나 경제전문가라는 자들 중 누구든 그것이 가져오는 경제사회적 파장은 고사하고, 어떤 이점이 있어 왜 필요한 제도인지 제대로 된 의견을 제시하는 인사가 있는가? 그냥 묻지도 따지지도 않고, IMF주문사항이니 따르고 있는 것인가?
한마디로, 똥인지 된장인지 찍어먹어 봐도 시일이 걸리는, 매우 소모적인 우리 사회가 암담할 뿐이다.
필자의 주장으로, 우리 사회가 그 부적절한 금융규제에 대해 좀 더 많은 연구와 담론이 이루어지기를 바라며,
그것의 진짜 모습을 파악한다면, 적어도 정부차원에서 구사해서는 절대로 안 되는 정책이라는 것도 드러나게 될 것이다.
필자의 의견은 명확하다.
그 IMF오더형은
1. 현재의 내수경제 파탄의 가장 큰 주범이다.
그 정책을 본격적으로 구사하고 난 이후의 각종 지표를 보면, 경기가 수직하락하고 있다.
물론, 시행하자마자 하락하지 않은 이유도 있다.
코로나19 국면에 자영업자 특례대출과 미친 집값폭등으로 인한 거품, 즉 인플레이션이 있었다.
2. 사람에 대해 구사해서는 안 되는 정책이다.
금융기업이 자신의 영업모델이나 기업을 상대로는 적용할 수 있어도
정부차원에서 사람에 적용해서는 안 되는 정책이다.
사람이 이익의 대상이 될 수는 없다.
3. 정부가 시민을 상대로 차별과 하이어라키를 조장하는 정책이 왜 용인되고 있는가?
그것은 난이도가 높아서 그런지는 몰라도 우리 사회가 미개성을 타파하지 못했을 뿐 아니라,
그 흉물의 진면목을 파악하지 못하고 있기 때문이다.
4. 부익부빈익빈을 극대화시키고 있다.
신용대출이 아닌 담보대출에도
소득수준에 연계하여 유동성 조달과 그 이자수준, 즉 비용을 차별하는 것을 용인하게되면,
어떤 현상이 일어나는가?
참으로 황당한 일은 평등의 가치와 인간존엄을 추구한다는 민주진영에서
그러한 몹쓸 정책을 구사했다는 것이다. 한마디로 무지의 소산이라 할 수 있다.
금융통화정책은 전국민을 대상으로 강력하게 영향을 주는 정책이다.
5. 가계부채의 해법도 전혀 아니다.
오히려 악화되고 있다.
총부채규모는 물론, 속성도 매우 위험해지고 있다.
그 IMF오더형이 가계부채를 줄였다고 착각하는가?
억지로, 강압적으로 줄여놓고 가계부채가 양호하다 착각한다면,
대한민국은 희망이란 것 찾을 수 없다.
강제로, 어거지로 그 부채 수준을 관리하는 것이 현대의 금융통화시스템인가?
그렇다면 중앙은행의 통화정책은 무슨 소용이 있으며,
중앙은행의 존재 이유는 무엇인가?
그 IMF오더형은
가계부채의 해법과도 정확히 상반되는 멍청하고 악랄한 기법이라는 의견이다.
얼마 전, 윤석열정부에서 글로벌 증시와 디커플링 하며 맥을 못 추고 있는
한국 증시에 대한 부양책을 발표했는데,
기업 밸류에이션 즉, 기업가치평가의 개선에 이어
예상되는 증시 부양책이 크게 4가지로 압축되고 있다.
그 내용은 기업 밸류업 프로그램, 세제 개편, 상법 개정, 배당절차 개선 등이라 한다.
그런데, 우리는 상식과 같은 경제이론을 망각하고 있는 것은 아닌지....
지난 코로나 19 국면에 글로벌 각국은 경기부양책을 구사하고 있었다.
그 대가와 영향은 뭔가?
넘치는 유동성과 인플레이션이다.
그리고 세계는 그 인플레이션을 잡자고 금리인상을 단행하고 있었다.
사실, 그 내용은 기정 사실화되고 당연한 현상인 인플레이션을 잡아
가격을 다운시키는 디플레이션으로 하자는 것이 아니라
치솟는 인플레이션을 마사지하여 연착륙시키려는 노력이다.
다시 말해서, 인플레이션율을 조절하는 것이다.
그리고 그 인플레이션이란 뭔가?
자산의 명목가격 상승이다. 그 자산가격의 상승의 가장 주된 요인,
다시 강조하지만, 바로 통화량 증가다.
미국과 한국의 통화량, 흐름이 별반 다르지 않다.
자산시장에는 무엇이 있는가?
통화량증가가 인플레를 부르고, 그 인플레이션이 가장 먼저 달려가는 곳은 바로 증시다.
그렇듯 자산시장에는 자본주의 시장경제의 꽃인 증시를 비롯하여
부동산시장, 그리고 귀금속, 곡물, 화석연료 등
모든 실물시장이 바로 자산시장이다.
한국주택가격 지수
그런데, 현재 우리나라 자산시장은 매우 이상하고 답답한 상황에 놓여있다.
국가의 통제가 강력한 공산주의 체제를 제외한
자본주의진영의 다른 모든 국가들의 자산시장을 보면,
그 통화량증가에 따른 인플레이션 양상을 보이고 있다.
미국의 부동산가격이나 증시, 일본의 증시와 주택가격 등등....
하다못해 우크라이나전쟁과 중미갈등에 고전을 면치 못하는 독일 증시도 인플레장세를 타고 있다.
그러나 유독 대한민국만 거꾸로 달리고 있음을 보게 된다.
대한민국 자산시장,
세계시장과 동조화되는 금값등은 제외하고,
국내적, 대내적인 자산시장의 흐름은 거의 거꾸로 달리고 있다.
역사적 코리아 디스카운트는 한수 접어 두어야 하는 상황
한반도리스크, 정부개입 등 코리아 디스카운트 때문에
증시가 죽을 쑤고 있다는 주장이 설득력이 빈약한 것이
우리 경제의 모든 자산시장이 폭락하고 거래절벽에 놓여있다는 것이다.
또 다른, 강력한 코리아 디스카운트가 존재하고 있음을 말해준다.
국제금시세
필자가 주장하는 것이 바로 그 IMF 오더형 금융규제다.
유동성을 틀어막고 있으니, 인플레이션, 즉 자산가격 상승은 물론,
경기가 좀처럼 살아나지 않고 있는 것이다.
더구나 미국의 금리인상 국면에, 중앙은행인 한은은
미국 등 선진국과 디커플링 하며 금리인상을 하지 못하고 있음에도 불구하고
자산시장이 맥을 못 추고 있다.
얼마나 황당한 일인가?
통화량에 비례하여 자산가격 상승이 일어나야 하는 것은 지극히 상식적이고
당연한 일이다. 그렇지 않는다면 현재와 같은 상황이 연출되는 것이다.
스테그플레이션이 더 악화되며 경기는 수직 추락할 수밖에 없다.
더구나 가계부채를 잡는다고 그러한 정책을 구사하고 있는데,
얼마나 코미디 같은 일인가?
한마디로 절대로 가계부채의 해법이 될 수 없을 뿐 아니라 거꾸로 갈 수밖에 없는 정책이다.
그에 대해서는 필자가 왜 그런지 진력이 나게 게시해 놓았다.
필자를 당혹스럽게 하는 일은 아직도 DSR도입 등을 잘한 일이라고 자화자찬하고 있다는...
그런데, 경제개념이 의심스러운 지난 정부의 정책담당자들이
모르고 도입했더라도 현재까지, 그리고 더 공고하게 유지되는 이유는 뭔가?
DSR, DTI 등 IMF오더형 금융규제에 대해...
그에 대해 필자는 이미 3년째 글을 게시하고 있다.
그 기법이 왜 문제인지에 대해, 왜 사람을 상대로 구사해서는 안되는지에 대해,
그 기법을 정부차원에서 구사하는 나라조차 거의 없다는 사실과 더불어
부익부빈익빈을 극대화시키며 경기를 압살 하는 기법이라는 사실도.....
금리인상에 광폭의 발걸음을 내딛던 미국 등 선진국들과
디커플링 하며 금리인상도 하지 못하면 뭐 하나?
미시적 방법으로 꼭꼭 틀어막고 있으니, 경기가 살아나겠나?
최근 기본소득제의 환상에 빠진 야당대표가 주장하는 전 국민 돈살포...
각종 금융규제로 유동성을 틀어막고 전 국민에 돈을 살포하면
어떤 현상이 일어나겠는가?
거기에 물가가 높다 비판하며, 그런 주장을 하는 것이 이치에 맞는가?
증시부양책......
바로 그 금융규제철폐가 가장 급선무이자
가장 강력한 증시부양책이요, 경기부양책입니다.
그것이 의도된 것이든, 무지, 무능, 무식이든,
정치권력마저 교체할 수 있는 막강한 힘을 가진
커튼뒤의 게임체인저.....
물론, 이번 총선의 경우도 마찬가지다.
그리고 추론컨대,
현재 대한민국의 상황에서 그 흐름변경을 결정할 수 있는 일은
오로지 단 하나 대통령 결단밖에 없을 것 같습니다.
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