DSR 등 금융규제가 부르는 부동산시장발 좀비화, 일본보다 위험하다.

 

내우외환, 외부의 환경변화만 어려운 것이 아니다.

현재, 우리의 내수시장 서민경제는 매우 어려운 절체절명의 상황에 놓여있다.

정파나 정치색을 떠나 부적절한 것을 개선하고 탈출구를 향한 희미한 불빛은 남겨둬야 하지 않겠나?

내수경제의 중대한 부분인 부동산시장의 경우, 가계부채와 맞물려 공포마저 들게한다.

그리고,그 진원의 중대한 축에는,

문재인정부시절 부동산정책을 담당했던 자들이 부적절한 정책믹스에 의해

주택가격 폭등을 야기시켜 놓고  무지막지한 각종 금융규제책을 내놓고 있었는데,

그 정책들이 현재에도 건재하게 살아남아 내수 경제파탄의 한축으로 자리 잡고 있다는 의견이다.

 

DSR과 대환대출규제 등, 금융규제는 왜 부적절한 정책인가?

 

1. 경제적 측면에서 보면, 민간유동성을 과도하게 옥죄는 정책이다.

최근 악화된 경제상황의 핵심은 뭔가?

치솟는 물가, 고공행진의 금리, 일자리는 고갈되고, 소득 주머니는 비어있어

천문학적 가계부채에 서민의 유동성은 말라가는

그러한, 스테그플레이션 양상국면에 가장 시급한 것이 역설적으로 민간유동성이다.

각종 금융규제는 그 민간유동성을 옥죄는 극약처방이다.

 

2. 특히, DSR은 정부가 시민을 대상으로 은행의 영업모델을 강제하는 것이다.

그것은 시중은행들이  자신들의 영업기준을 위해 사용되는 모델일 뿐이고,

신용대출에 적용되는 사안이다.

백번 양보하여 정부부문에서 필요하다면, 

가계부채 등 관련 정책을 고려할 때,참고자료로 사용되어야 할 사안이라는 의견이다.

 

 

3. 부익부 빈익빈을 부르는 매우 부적절한 정책이다.

약자와 가난한 자들에게 더 가혹하고, 강자와 부자에게  매우 관대한 정책이다.

같은 물건을 두고, 소득이 열악한 약자는 

유동성 창출 수준은 물론, 부담하는 이자율까지 차별을 받는다.

더욱이 문재인정부는 물론, 현 정부의 최대 목표는 뭔가?

일자리 정책이 아니었나? 일자리는 소득을 얻는 수단이고,

유동성을 옥죄는 것은 투자활동을 틀어막아 놓는 것인데, 일자리는 어떻게 되겠나?

 

4. LTV는 객체인 물권의 가치를 보고 레버리지, 즉 유동성을 조달할 수 있지만,

DSR, DTI는 사람까지 등급을 매기고, 물적취급을 하는 야만적이고 비인간적 제도다.

그런 괴물을  구사해 놓고 잘한 일이라고....?

당시, 문재인대통령은 물론, 민주당에 양식있는 정치인 중 그 진상을 파악하고 있었더라면

그런 부적절한 정책은 구사하지 않았을 가능성, 아니 구사하지 말았어야 했다.

 

 

5. 대환대출규제도 문제다.

최근 변동금리로 폭리를 취하던 은행들에 환수를 하는 일이 벌어졌는데,

필자는 은행들의 폭리가 왜 문제인지, 그 야만적 행위를 논리적으로 적시하는 것과 더불어

지난정부의 쓰잘데기 없는 부적절한 금융규제가 무관하지 않다는 글을 게시하고 있었다.

 

금리하락기에 그 대환대출규제를 풀어놓지 않는다면, 혼란이 올 것은 명약관화한 일이다.

더욱이 소비와 투자를 구분하여 대환대출을 막고 있는데,

그런 구분을 한다는 자체가 경제개념의 일천함을 드러내는 정책이다.

소비가 미덕이라는 경제학의 격언도 있듯이 소비와 투자는 구분이 되지 않는다.

 

6. DSR, 대환대출규제 등을 가계부채를 줄이고자 시행하는 정책이라지만,

그런 정책으로 정작 가계부채에 어떤 영향을 주고 있고,

또 어떤 결과를 초래하고 또 어떤 결과를 가져올게  될 것인가?

현재, 우리나라의 가계부채는 갚을 수 없는 수준이다.

 

일본의 버블붕괴 시 일본의 가계부채 수준은 GDP대비 70% 수준이었다.

그러나 우리나라의 경우,  GDP대비 108%를 넘기고 있다.

(금융규제가 가계부채의 해법이 될 수 없다는 것은 경제이론은 물론,

투자론의 관점에서도 증명될 수 있는 사안이다.)

절대로 갚을 수 없는 수준일 뿐 아니라 줄어들지도 않는 수준이다.

 

그런데, 민간의 경제활동을 틀어막고 가계부채가 해결되기를 바라는가?

구운밤을 모래밭에 심고 싹이 나기를 바라는 것이 빠를 것이다.

 

일본의 가계부채

 

한국의 가계부채

 

7. 금융규제는 거래를 죽이고 있다.

그리고 그 거래란 자본주의 시장경제, 그 자체다.

경기부양이 필요한 현재 상황에서 거래활성화는 매우 중요하다.

그리고 거래활성화는 유동성이 원활해야 가능하다는 것이다.

가계부채의 경우도, 디리스킹(de-risking)의 과정이 되는 것이다.

거래를 통하여 한계차주로부터 위험이 이전될 수 있는 기회를 주어야 한다.

그 부채 내의 위험을 저감 시키고,

주택거품을 야기시키는 요인을 관리하며 부채의 증가가 낮게 하는 정책을 구사하며,

시간을 벌면 탈출구가 보일 수 있다.

 

8. 여기서 부채의 증가를 낮게 한다는 것은 금융규제가 아니라

우리나라 가계주체들의 주된 부채의 진원,

즉 집값에 거품이 끼지 않는 정책을 구사해야 한다는 것이다.

그리고 시간을 번다는 것은

현대국가의 제도와 시스템은 반드시 통화량의 증가를 가져올 수밖에 없는 구조다.

통화량 증가는 자산거품을 부르고,

부채의 비율, 즉 부채의 수준이 줄어들게 되는 것이다.

 

그러므로 기본적으로 가계부채의 안정화는

중앙은행이 조절하는 통화정책에 의한 적정한 인플레이션 관리도 필요하지만,

 문재인정부시절 부동산정책을 담당했던 자들이 집값을 잡는다 설레발치며 뭘 모르고 허둥되던,

주택시장으로의 쏠림의 원인인 세제 등을 개혁하는 것은 물론,

현 정부에서도 즐겨하는 특례금융등의 정책을 쓰지 말아야 한다.

이성을 가진 경제주체들이 합리적 결정을 할 수 있도록 충분히 거품이 빠져야 하는 것은 물론,

거품과 유동성의 쏠림을 방지하는 일은 정부의 현명한 정책에 달려있다.

 

현재와 같은 무지막지하고, 부적절한

미시적인 개입과 조작은 절대로 해법이 될 수가 없다.

 

중앙은행의 통화정책은 물가와 성장을 조율하는 정책이기도 하지만,

그 과정은 가계부채 등 레버리지의 조절수단이기도 하다.

최근 코로나19 국면에 풀어놓은 유동성으로 금리인상이 이어지고 있는데,

한국은행이 미국과 디커플링 하며,

그 강력한 부채조절수단을 제대로 구사하지 못한 이유는 뭔가?

바로 그 바보 같고 멍청한 금융규제책들 때문이 아니겠는가?

 

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우리나라의 부동산시장의 미래는 어떤 모습일까?

필자는 매우 불투명하게 보고 있다.

많은 전문가들이 부동산시장을 비롯한 경제전망에 비관적으로 보고 있지만,

일부에서는 자산가격은 통화량에 달려있다며 막연한 기대에 사로잡혀 있거나

또 곧 주택가격이 다시 오를 것이라는 주장을 하고 있는 경우를 보게 된다.

 

주택시장은 토지와 차별점이 있다. 공급측면이 완전 비탄력적이지 않다는 것이다.

어찌 되었든 상당기간, 어쩌면 아주 오랫동안, 부동산 시장은 매우 위험하고 불투명해 보인다.

 

 

 

그 위험성을 추론하고 예측하는데, 일본은 좋은 본보기가 되고 있다.

일본의 자산시장 버블붕괴 과정은 

플라자합의에도 불구하고 일본의 대미흑자가 줄어들지 않자

미국이 일본에 또 다른 요구(르브루합의)를 했기 때문이다.

8,9%대의 금리를 2%대로  급격하게 내리자 일본의 버블은 극에 달했다.

 

그러나 일본의 버블은 

 자연스러운 현상이었다는 것이다.

일본 산업의 발달과 무역경쟁력에서 얻어지는 자신감과 경제성장이

그 버블의 원동력이었다.

실제로, 그 당시의 일본은, 산업뿐 아니라  J팝 등등...

현재 한국이  누리는 환상을 더 높이, 더 오래 횡단하고 있었다.

상상해 보라! 작은 일본이 미국을 따라잡은 세계 2위 경제대국이었다.

 

그러다 버블이 붕괴된 것이다.

증시, 토지, 주택 등 부동산의 자산시장이 천정부지로 치솟다

위축된 심리에 결정적 트리거는

일본은행들의  금융규제(LTV규제), 중앙은행의 금리인상이었다.

 

 

물론, 일본에만 그런 것은 아니지만, 일본이 장기침체에 들어선 이유는 

플라자 합의만의 이유가 아니다. 중첩적인 원인들이 존재한다.

필자의 의견으로는 일본의 장기침체는

대체로 다음의 요인에 의해 형성되고 있었다고 본다.

 

1. 부채 디플레 

자산거품은 꺼졌지만, 일본의 가계와 기업의 부채볼륨은 그대로 존재하고 있었다.

빚을 갚느라 소비가 줄고, 소비가 줄게 되니, 생산이 줄고, 일자리가 줄고, 또 소득이 줄고...

수출은 흑자를 기록하고 있었지만, 내수는 악순환의 연속

 

2. 플라자합의 효과

플라자 합의, 통화가치 절상의 효과가 금방 나타나는 것이 아니라

시차를 두고 나타나고 있었다. 그래서 J커브효과라 그런다.

즉, 내수뿐 아니라 대외수출입의 경우도 저성장국면으로 진입하게 되었다는 것이다.

 

3.IMF체제 

지난 1997년 IMF 위기는 우리나라만 당한 것이 아니다.

특히 아시아지역 국가들이 치명상을 입었고, 일본도 예외는 아니었다.

필자는 IMF의 색다른 면을 읽고 있다. 기회 되면, 그에 대해 논해보려 한다.

 

4. 기타 무역환경의 변화 

주로 미국에 의해, 반도체, 자동차 산업의 규제 등 일본은 주력 산업은 물론,

대형 종합상사위주의 경제구조도 개편되고 있었다.

 

 

 

대한민국이 일본보다  더 심각한 이유는...

 

일본의 버블은 자연스러운 현상이었지만,

문재인정부시절의 부동산 폭등은 비정상적인 폭등이었다.

코로나19 국면의 글로벌 재난 국면에 비이성적 폭등을 하고 있었던 

부동산 시장은 완전히 정책믹스의 실패에 의해 연출된 미친 환경이었다.

 

 

그리고 폭등 이후의 과정은 일본과 원인은 다르지만,

아이러니하게도

폭락기의 환경과 아주 유사한 원인들에 휩싸여 있다.

 

1. 금리인상

글로벌 통화증가에 의한 금리인상국면이 이어지고 있다.

 

2. 피할 수 없는 부채 디플레.

2,000조 원이 넘는 가계부채는 옥죈다고 그 볼륨이 줄어드는 것이 아니다.

가계부채의 량은 그대로 존재한다.

그리고 그것이 가처분소득을 줄이고, 소비를 줄이고,

또 생산과 일자리를 줄이며 악순환이 되어 내수를 위축시키고 있다.

 

3. 수출입의 대외환경도 불확실성이 증가하고 있다.

최근 미국과 중국의 갈등, 그리고 IRA 법, 자국우선주의 등등으로  무역환경이 악화되며

무역적자 또한 지속되고 있다.

 

4. 저성장 국면으로의 진입

1%대의 저성장을 이루었고, 올해 성장률도 1% 대지만, 필자의 예상으로는

내수침체로 인한 체감 경기는 훨씬 더 악화될 것이라는 의견이다.

 

5.IMF체제 보다 더한 극약처방

문재인정부시절, 부적절한 정책을 구사했던 정책담당자는 물론,

현 정부에서도 별반 다르지 않아 보인다.

정권이 바뀌어도 같은 맥락, 관료조직의 문제일 가능성도 배제할 수 없을 것 같다.

부적절한 인식이 보다 훨씬 더 가혹한 환경을 만들어 놓고 있다는 의견이다.

 

 

 

일부 경제전문가나 학자들의 주장을 보면,

뭐 우리나라 국민성이 일본의 국민성보다 강건해서 다를 것이라고?

동의하기 어려운  주장이다.

자부심과 의욕을 따지면, 일본이 훨씬 더 강했을 것이다.

무엇을 해도 성공하던 시절, 세계 2위 경제대국으로 일등 미국을 넘보던 시절의 일본을 상기해 보라.

일본이 저렇게 쳐진 이유를 우리는 깨달아야 한다.

 

특히, 일본은 버블붕괴 이후에 나타났던 사회현상들이

우리는 성장기에 일어나고 있었음을 직시해야 한다.

최고의 자살률, 최저출산율, 다포세대 우리는 이미 더 심각하게 곪고 있었다.

 

 

그리고, 일본의 버블붕괴와 디플레 과정에서

일본 정부의 실착은 그리 많지 않았다는 의견이다.

다만, 초기대응에서 결정적 실착을 하고 있었다.

그런데, 우리는 그 일본보다 훨씬 더 부적절하고 바보 같은 정책을 남발하고 있었다.

그것이 바로 지난 일 년여 동안 게시했던 필자의 의견이다.

 

이미 노출된, 부동산 PF나 특례금융으로 부동산 거품을 유지해서 위기를 넘어갈 수 있을까?

그것은 더 큰 리스크를 부르는 위험한 행위라는 의견이다.

(부채디플레, 쓸 돈이 없고, 소비가 줄고,

기업활동 즉, 생산이 줄고, 일자리가 줄고, 소득이 줄고

그래서 또 소비가 줄고, 악순환을 상상해 보라!)

그리고 스트레스 DSR? 커버드레이트? 한가하거나 경우 없는 주장이다.

정상적 인식이라면, 정부차원에서 절대로 그런 정책을 구사할 수가 없다.

 

일본뿐 아니라 세계적으로도 가계부채 리스크의  위험도가 낮아진 나라의 공통점은

버블이 붕괴된 이후라는 것이다.

다만, 그 버블붕괴가 너무 급하고 광범위하게 번지는 것을 막는 것은

정부의 역할이지만, 그렇다고, 특례금융 등으로 억지로 거품을 유지하려 들거나

유동성을 통제하려 드는 것은 현명한 선택이 아니다.

일정 부분 버블이 붕괴되어야 하고,

또 그것이,  이성과 합리성을 가진 경제주체의 의사결정, 시장의 기능,

"거래"에 의해 자연스럽게 이루어져야만 한다.

그러해야만 하는 이유들이 존재한다.

그리고 필자의 글에서  상당수 게시해 놓았다.

 

 

GDP대비 70%, 3% 금리인상, LTV규제만으로도 붕괴된 일본,

좀비가 되어가는 대한민국은?

https://www.youtube.com/watch?v=up83cquYD84