주택가격, 부동산시장,금리인상,FOMC,원희룡, 시장개입 기타등등...

원희룡 국토부장관은 어쩔 수 없이 양념으로 들어가네...

침묵을 지키려다. 워낙 급격한 변동과 더불어 부적절한 정책은

서민들에 더 힘겨운 고통의 시간을 줄 것 같기에....

언제나 그렇듯이 생각나는 대로... 몇 가지만 써 본다면.....

 

부동산시장이 요동을 치고 있다. 

폭등하던 주택가격이 폭락으로 바뀌면서 정부는 켭켭이 두른 규제들을 풀어대고 있다.

그 규제완화가 과연 부동산 가격하락을 멈추게 할 수있을까?

 

필자는 그동안 부동산 정책에 대해 비판을 해왔다.

이미 10여년 전에도, 상당수가 부동산폭등의 주범을 토건족이라는 주장이 난무하며

허접한 책을 팔아먹을 때도

필자는 부동산 가격을 좌지우지하는 것은 정부와 금융기관, 토건업의 세 부문이라 주장하였다.

그리고 현재도 마찬가지다.

 

 

금리, 이자율은 외생변수

우선, 필자는 이미 지난 글들에서,

금리는 시장에서 형성되는 것이 아니라 외생변수라는 의견을 폈었다.

우리나라의 금융기관들과 대다수의 경제전문가들은 금리가  금융시장에서 형성되는

자연스러운 돈의 비용이라 주장하겠지만, 그렇지가 않다.

각국 중앙은행의 금리변수 조절과 공개시장조작으로

국가 또는 공기업, 민간 기업의 채권금리나 대부금리,

그리고 우리나라와 같이 개방화된 외환시장에서 환율에 영향을 주는 메커니즘이다.

그러므로 금리는 외생변수의 성향이 더 강하다고 볼 수가 있다.

 

 

미국 금리인상의 주요 근거는 고용률...

최근 미국 증시 등 글로벌 자본시장은 연내 기준금리 인하 가능성이 없다고 선을 그은

미국 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 의사록을 확인하며 일제히 하락했다는 기사다.

그리고 미국의 금리인상기조가 변하지 않은 주요한 근거를 고용지수로 들고 있었다.

다시 말해서 ,미국 등 정상적인 국가들의 금리인상은

미국 시민의 소득활동 행태를  고려하면서 올리는 것을 볼 수 있다.

 

미국 최근 5년간 실업률

금리, 이자율에 대하여....

금리, 이자율에 대하여는 이미 필자가 여러 차례 포스팅을 한 글들이 있다.

그리고 앞서 언급했지만, 돈의 비용이라면,

일부 경제전문가라는 자들과 언론에서 금리가 돈의 값이라는 주장은 엄밀히 말해서

간극이 있다.

앞서 주장했듯이 금리는 외생변수로 정부부문에서 정하는 것처럼

현대 국가, 혹은 경제학의 의미에서 금리는 돈의 값이 아니라 그냥 정부의 경기 조절수단이다.

그리고 그 경기조절수단의 기본틀이며 그것을 이차적으로 시중에서 투자자들이 운용하게 되는 것이다.

기업에서 이자율이 바로 돈의 값이고 투자수익률이라고 볼 수 있다.

 

 

금리인상의 이유는 뭔가?

중앙은행, 즉 정부 부분에서 금리인상을 하는데,

금리인상을 하는 주된 이유는 뭔가?

가장 주요한 이유는 인플레이션을 잡기 위해서다.

또, 경기가 과열되는 것도 제한하기 위한 것이지만, 그도 궁극적으로는 인플레이션과 관련이 있다.

그리고 그 인플레이션의 가장 큰 원인은 통화량의 증가다.

필자는  얼마전까지  이재명 등의 공약을 비판하고 있었다. 

바로 그들이 주장하는 기본소득제, 그것도 전 국민기본소득제, 전 국민재난지원금 등은

바로 서민을 압살 하는 바보 같은 주장이라는 것을 현재의 상황이 잘 설명해주고 있다.

이렇게 친절한 설명을 해 줘도, 아직도 모른다면, 유구무언이다.

 

미국 시계열자료, 통화량과 물가

 

그렇다면, 금리변수의 변동에 누가 수혜를 보고 누가 피해를 보는가?

물어볼 것도 없다.

기업의 경우,

수지가 맞아 이익을 많이 내는 기업들은 굳이 이자비용을 지불하고 돈을 빌릴 이유가 없다.

개인의 경우도 마찬가지다.

우리 사회에서 독점이익을 얻는 의사집단이나 소득이 일정한 일부의 직업군처럼,

수지맞고 소득이 안정적인  직업의 경우,

특별히 수지맞는 투자처가 없다면, 현금을 쌓아놓고 돈을 빌일 이유가 없다.

돈, 유동성이 필요한 부류는 소득이 불안정한 경제주체들이 그 유동성을 필요로 하며

부채를 얻게 되는 것이다.

그렇듯 물가를 이유로 정부부문이 결정하는 금리인상국면에 

가장 큰 타격을 입는 것은 소득이 불안정한 서민과 영세기업들이다.

 

금리, 이자율은 투자, 즉 공급과 수요측면에 공히 영향을 미친다.

금리, 이자율이 오르면, 투자가 저조하게 된다.

왜냐하면 높은 금리를 지불하고 투자를 해서 그만큼의 수익률이 없다면

그 투자를 해서 손실만 보게 될 것이기 때문이다.

그래서 한계기업들이 줄도산할 것이며 일자리가 줄게 되는 것이다.

그러므로 금리인상의 가장 큰 근거요인이 고용률이 되는 것이다.

 

주택구입도 마찬가지다.

무주택자가 대출을 받아 주택을 구입한다면, 

그 기회비용은 뭔가?

바로 월세나 전세비용이다.

주택구입으로 인한 비용이 그보다 높다면 주택구입을 피하게 될 것이다.

 

투자나 주택구입이나 민간의 영역, 시장에서 자연스럽게 이루어져야 한다.

그렇듯 투자나 주택구입은 정부의 유인이나 정부가 각종 조작과 개입으로 정해주는 것이  아니라

 각 경제주체들이 합리적 의사결정에 의해 이루어지는 것이다.

그리고 그 판단의 기준 중 가장 중요한 요인이 바로 이자율이다.

 

개입과 조작이 난무하는 한국형 관료마인드

주택가격이 천정부지로 치솟는다거나 실물부문이 너무 과잉이 된다면,

그냥 금리만 올리면 된다.

금리가  바로 시장 조절수단이다. 

현재처럼, 주택가격이 폭락하는 시점이라면, 그 리스크를 정부가 아니라

대부를 해주는 금융기관들이 알아서 보수적인 영업을 하면 되는 것이다.

그런데, 우리는 미국의 FOMC에 촉각을 곤두세우면서도

우리나라 부동산 시장의 문제에 있어서는

정부의 규제 등 정부의 개입에 더 촉각을 기울이고 있는 괴이한 현상을 보게 된다.

얼마나 웃기는 코미디인가?

금리 자체가 경기 조절 변수이며, 집값 조절 수단인데,

그 금리보다 훨씬 더 강력하게 시장을 주무르고 있는 정부가 있고,

그 정부의 행동이 시장을 망치고 있다는 것이다.

 

전세자금대출과 DSR, LTV 등등

일례로 전세자금대출을 본다면, 그 황당함을 감출 수가 없다.

명목은 서민을 위한 대출이라 하지만, 전혀 그렇지가 않다.

사실, 서민들에게만 전세자금대출이 이루어지는 것도 아니다.

그 전세자금대출의 성격과 효과에 대해서는 필자가 이미 수년 전에 포스팅한 글이 있지만,

그 전세자금대출의 구조는 한마디로

집 없는 서민의 비용으로  집값 폭등을 야기하고,

소유자들에 시세차익은 물론, 정부부문의 수입도 감당하는 구조다.

한마디로 집없는 서민들을 착취하는 구조로 되어 있는 것이 바로 전세자금대출상품이다.

 

설상가상으로 그 정책자금대출을 변동금리로 해놓고 금리인상을 하고 있으니....

그뿐인가?

주택가격이 하락한다고, 정부에서 주택을 매입하는 정책을 구사한다는 기사...

갭투자자들에 퇴로를 만들어 주는 정부, 대체 뭐하는 짓인지 모르겠다.

이쯤되면, 서민들의 삶을 핍박하는 주체는 누구인가?

 

 DSR, LTV 도 마찬가지다. 특히,

DSR의 경우는 소득이 많은 경제주체들에 더 수혜를 주는 것인데,

국가가 나서서, 참으로 황당한 정책이 아닐 수 없다.

금융기관들이  자신들의 생존을 위해서 알아서 결정하면 될 일이 아니겠는가?

어려운 시기에 정작 유동성이 필요한 경제주체들에게 패널티를 주는 것이  국가의 기능인가?

왜 이러한 역진적인 정책들이 남발되고 있는가?

그러한 행태가 다포세대, 출산율 세계 최저, 자살률 최고 등 사회문제에도 영향을 주고 있다.

 

 

민간 대출에 대한 미국과 유럽 등 강대국과의 차이(고정금리, 변동금리)

또 다른 중대한 문제점이 있는데,

미국등은 금리인상을 하고 있지만,

민간의 대출의 경우, 고정금리 대출비율이 훨씬 더 크다.

그러나 우리나라의 경우는 정 반대다. 변동금리 대출비율이 훨씬 더 크다.

그것은 예대마진으로 이익을 챙기고 있는 우리나라의 금융기관들의 야만적 행태와 무관하지 않다는 것이다.

변동금리, 고정금리 대출비율