부동산 규제완화가 시장안정화를 이룰 수 있을까?

 

윤석열정부 들어, 부동산 관련 각종 규제들이 완화되고 있는데,

그러한 규제완화책들이 시장의 변화를 가져오게 될까?

필자의 의견으로는 한마디로 회의적이다.

그 이유를 생각나는 대로 몇 가지만 써 본다면.....

 

 

첫째는 서민경제는 이미 파탄지경에 이르렀다는 것이다.

문재인정부시절 부적절한 정책믹스로 인하여

주택가격의 비이성적 폭등에 이어, 글로벌 인플레국면,

그로 인한 미국발 금리인상이 가져온 악재는 내수와 서민경제에 직격탄을 주고 있다.

물가상승과  금리인상에 따른 금융비용의 증가 경기위축, 스테그플레이션 양상국면이다.

 

 

둘째는 아래의 내용에서도 주장했듯이 금리는 중앙은행, 즉, 정부의 경기조절변수로서

시장에서 자유롭게 조정이 되도록 해야 한다.

정부가 각종 대출 규제책으로 미주알고주알 개입을 해야 하는 것이 아니라

시장에 의해서 형성되어야 한다.

주택구입에 대해서만 특별한 정책을 내놓고 있는데,

우리 사회에서는 일상적으로 자행되는 일이어서 당연한 듯 여겨지지만,

참, 황당한 관료편향적인 정책이 아닐 수 없다. 경제활동이 주택 구입만 있는가? 

 

다만, 아무리 인플레를 잡기 위해 금리인상을 한다 하더라도

그 기본은 대다수 시민의 삶의 질의 향상이다.

그리고 당연히, 최고금리나 금융기관들의 탐욕스러운 예대마진은 정부가 규율할 필요가 있다.

 

그러해야 하는 당위성도 이미 필자는

금리가 정부부문에서 조율하는 외생변수의 성격이 강하다는 의견을 게시했었다.

필자는 이미 수년 전에 이자율에 대한 글을 게시하면서

금리와 금융기관의 수익의 성격에 대해서도 의견을 개진했었다.

 

셋째는 우리 사회의 이상한 인습과 흐름이 있는데,

관료가 혹은, 관료마인드로 경제정책을 너무 주무른다는 것이다.

물론, 그 관료주의에 의해 고속성장을 이룬 것도 어느 정도 상관성을 인정하고,

또, 우리보다 훨씬 더 고속성장을 이룬 이웃나라 중국 등의 예도 유사한 패턴을 그리고 있는 것을 보게 된다. 

그러나 우리 사회는 이미 수십 년부터

그 병폐들을 번연히 보면서 전혀 개선하려 들지 않고 있다는 것이다.

그리고 그 관료편의주의적 발상과 행동들은 이미 임계점을 지나고 있다는 의견이다.

 

넷째는 경제 관련정책의 경우 특히 심한데,

시장을 접근하는 방식이 참 의아스럽다.

한마디로 기본이 되는 개념 부족이 곳곳에서 보인다.

정부가 시장에 개입을 하는 것은 정부주도형이 아니라 더 많은 시민의 삶의 질 향상이다.

그리고, 그러한 자본주의의 개선을 위한 접근방식은 소비, 수요가 있어야 되는 것이지, 

공급이 부족해서 일어나는 일이 아니지 않은가?

지난 20세기의 대공황을 잊은 것은 아닌지 의심스럽다.

 

다섯째는 그러한 한국형 관료마인드는 

우리 사회의 부익부빈익빈의 고착화와 하이어라키를 조성하고 있다.

당장, 부동산 관련 금융정책 등 금융정책을 보더라도

부와 직업에 따라 극명하게 승자에게는 어드벤티지를

약자와 패자에게는  페널티를 주는 정책들이 남발되고 있다.

그러고도 내수경제가 살아나기를 바라며,

세계최고의 자살률과 세계최저의 출산율, 다포세대, 희망 없는 청년의 질곡이 개선될 것이라 판단하는가?

아무리 천문학적 자금을 부어대며 출생장려책을 쓰면 뭐 하나?

우리 사회는 여전히 천박하고 야만적인 한국형 공복마인드,

또, 그들이 만든 제도와 시스템이 잡초처럼 번성해 있다.

 

 

 

한국의 경제정책을 보면, 관료 마인드에 매몰되어 있음을 보게 된다.

문재인정부와 민주당의 실패도 결국 관료마인드에 지배된 것이 가장 큰 원인이다.

자본주의 시장경제를 보는 관, 시장의 접근방법에 따라 엄청난 차이가 있다.

시장에 대한 정부의 기능과 역할은 

시장경제를 정부가 개입하고 조작하여 만들어가는 것이 아니다.

시장의 실패를 정부가 개입하여 개선해 가는 것이다.

과거 전제주의시절이나, 자유방임, 혹은 무정부주의 사회와 현대사회가 다른 점은

국가가 시장의 실패를 가져오는 요인을 관리한다는 것이다.

경제이론으로 본다면, 독점과 과점시장의 폐단이다. 

시장에 과도한 개입과 방향마저 좌지우지하는 것이 아니라

시장의 실패요인을 관리하며 개선하고 더 많은 시민들의 삶의 질을 향상하며 가야 한다.

그러한 견지에서 일례로, 우리나라에서 문제가 되고 있는 주택시장의 경우,

독점과 과점에 국가가 개입을 하더라도 다른 여타의 부분에서는 시장을 존중하며 가야 한다는 의견이다.

 

시장을 보는 큰 틀의 관,

그리고 세부적인 정책에 있어서 문재인정부는

시장을 대하는 관과 복지강화 등의 방향성에서

그 진정성과 의도와는

전혀 다른 효과를 낼 수밖에 없는 정책들이 남발되고 있었다.

그리고 그것은 단지 문재인정부의 문제가 아니라 이미 만연된 한국형 공복마인드다.

문재인정부를 비판하면서 관료주의에 대한 글을 여러 개 게시했는데,

그러한 원론적이고 기본적인 거시적 개념과 고민이 부족했다.

너무 안일하고 난삽하게 한국형 공복마인드로 접근하다 실패했다는 의견이다.

 

윤석열정부의 경우,

시장주의, 자유를 주장하기는 하지만,

여전히 어설프고 의문투성이다.

개념적, 거시적인 안목, 일관성의 부재 등 여전히, 과거의 인습을 따라 하거나 

새로운 변화를 꾀하지는 못하고 있다는 의견이다.

그뿐인가? 당장의 위기....

고물가, 금리인상, 성장률저하 등 글로벌위기로 치닫고 있는 스테그플레이션의 양상에

우리와 환경이 전혀 다른 강대국들을 따라만 했지 이렇다 할 정책도 부재함을 볼 수가 있다. 

 

******이하... 지난 글 다시보기...*****

부동산시장이 요동을 치고 있다. 

폭등하던 주택가격이 폭락으로 바뀌면서 정부는 켭켭이 두른 규제들을 풀어대고 있다.

그 규제완화가 과연 부동산 가격하락을 멈추게 할 수 있을까?

단언컨대, 현재와 같은 기조로 정책을 편다면,

부동산가격의 안정화는 물론, 양극화와 내수경제의  개선도 어렵다.

 

필자는 그동안 부동산 정책에 대해 비판을 해왔다.

이미 10여 년 전에도, 상당수가 부동산폭등의 주범을 토건족이라는 주장이 난무하며

허접한 책을 팔아먹을 때도

필자는 부동산 가격을 좌지우지하는 것은 정부와 금융기관, 토건업의 세부문이라 주장하였다.

그리고 현재도 마찬가지다.

 

 

금리, 이자율은 외생변수

우선, 필자는 이미 지난 글들에서,

금리는 시장에서 형성되는 것이 아니라 외생변수라는 의견을 피력했었다.

우리나라의 금융기관들과 대다수의 경제전문가들은 금리가  금융시장에서 형성되는

자연스러운 돈의 비용이라 주장하겠지만, 그렇지가 않다.

각국 중앙은행의 금리변수 조절과 공개시장조작으로

국가 또는 공기업, 민간 기업의 채권금리나 대부금리,

그리고 우리나라와 같이 개방화된 외환시장에서 환율에 영향을 주는 메커니즘이다.

물론, 그 금리변수에 따라서, 시장이 영향을 받고, 또 그 시장환경에 따라 정책이 피드백되기도 한다.

그러므로 금리는 외생변수의 성향이 더 강하다고 볼 수가 있다.

 

 

미국 금리인상의 주요 근거는 고용률...

최근 미국 증시 등 글로벌 자본시장은 연내 기준금리 인하 가능성이 없다고 선을 그은

미국 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 의사록을 확인하며 일제히 하락했다는 기사다.

그리고 미국의 금리인상기조가 변하지 않은 주요한 근거를 고용지수로 들고 있었다.

고용지표는 인플레이션에 중대한 영향을 미치는 것은 양면으로 중요하다.

임금상승이 근원물가상승에 중대한 요인이라는 것은 달리 보면,

임금상승을 보고, 중앙은행의 통화정책이 변화한다고도 읽을 수가 있다. 

다시 말해서 , 미국 등 정상적인 국가들의 금리인상은

미국 시민의 소득활동 행태를  고려하면서 올리는 것을 볼 수 있다.

 

미국 최근 5년간 실업률

금리, 이자율의 성격에 대하여....

금리, 이자율에 대하여는 이미 필자가 여러 차례 포스팅을 한 글들이 있다.

그리고 앞서 언급했지만, 돈의 비용이라면,

일부 경제전문가라는 자들과 언론에서 금리가 돈의 값이라는 주장은 엄밀히 말해서

간극이 있다.

앞서 주장했듯이 금리는 외생변수로 정부부문에서 정하는 것처럼

현대 국가, 혹은 경제학의 의미에서 금리는 돈의 값이 아니라 그냥 정부의 경기 조절수단이다.

그리고 그 경기조절수단의 기본틀이며 그것을 이차적으로 시중에서 투자자들이 운용하게 되는 것이다.

기업에서 이자율이 바로 돈의 값이고 투자수익률이라고 볼 수 있다.

 

 

금리인상과 인하 금리변수 조절의 이유는 뭔가?

중앙은행, 즉 정부 부분에서 금리를 관리하는데,

금리변수를 조절하는 주된 이유는 뭔가?

바로 경기를 위해서다.

필자의 의견으로는 우리의 통화정책은 그  논리적 정합성에 의문을 갖게 만들지만,

미국의 금리변수 조절은  미국의 경기상황을 보면서 결정하고 있음을 보게 된다.

물론, 오랫동안 낮은 물가에 허덕이는 이웃나라 일본의 경우를 보더라도 중앙은행, 즉 정부의 결정이다.

 

그 금리가 타게팅하는 가장 주요한 지표는 성장률과 인플레이션이다.

또, 경기가 과열되는 것도 제한하기 위한 것이지만, 그도 궁극적으로는 인플레이션과 관련이 있다.

그리고 그 인플레이션의 가장 큰 원인은 통화량의 증가다.

그리고, 경제학에서 통화방정식에 의하면, 금리변수 자체가 통화량과 관련이 있다.

필자는  얼마 전까지  이재명 등의 공약을 비판하고 있었다. 

바로 그들이 주장하는 기본소득제, 그것도 전 국민기본소득제, 전 국민재난지원금 등은

바로 서민을 압살 하는 바보 같은 주장이라는 것을 현재의 상황이 잘 설명해주고 있다.

이렇게 친절한 설명을 해 줘도, 아직도 모른다면, 유구무언이다.

 

미국 시계열자료, 통화량과 물가

 

그렇다면, 금리변수의 변동에 누가 수혜를 보고 누가 피해를 보는가?

물어볼 것도 없다.

기업의 경우,

수지가 맞아 이익을 많이 내는 기업들은 굳이 이자비용을 지불하고 돈을 빌릴 이유가 없다.

개인의 경우도 마찬가지다.

우리 사회에서 독점이익을 얻는 의사집단이나 소득이 일정한 일부의 직업군처럼,

수지맞고 소득이 안정적인  직업의 경우,

특별히 수지맞는 투자처가 없다면, 현금을 쌓아놓고 돈을 빌일 이유가 없다.

돈, 유동성이 필요한 부류는 소득이 불안정한 경제주체들이 그 유동성을 필요로 하며

부채를 얻게 되는 것이다.

그렇듯 물가를 이유로 정부부문이 결정하는 금리인상국면에 

가장 큰 타격을 입는 것은 소득이 불안정한 서민과 영세기업들이다.

 

금리, 이자율은 투자, 즉 공급과 수요측면에 공히 영향을 미친다.

금리, 이자율이 오르면, 투자가 저조하게 된다.

왜냐하면 높은 금리를 지불하고 투자를 해서 그만큼의 수익률이 없다면

그 투자를 해서 손실만 보게 될 것이기 때문이다.

그래서 한계기업들이 줄도산할 것이며 일자리가 줄게 되는 것이다.

그러므로 금리인상의 가장 큰 근거요인이 고용률이 되는 것이다.

 

주택구입도 마찬가지다.

무주택자가 대출을 받아 주택을 구입한다면, 

그 기회비용은 뭔가?

바로 월세나 전세비용이다.

주택구입으로 인한 비용이 그보다 높다면 주택구입을 피하게 될 것이다.

 

투자나 주택구입이나 민간의 영역, 시장에서 자연스럽게 이루어져야 한다.

그렇듯 투자나 주택구입은 정부의 유인이나 정부가 각종 조작과 개입으로 정해주는 것이  아니라

 각 경제주체들이 합리적 의사결정에 의해 이루어지는 것이다.

그리고 그 판단의 기준 중 가장 중요한 요인이 바로 이자율이다.

 

개입과 조작이 난무하는 한국형 관료마인드

주택가격이 천정부지로 치솟는다거나 실물부문이 너무 과잉이 된다면,

그냥 금리만 올리면 된다.

금리가  바로 시장 조절수단이다. 

현재처럼, 주택가격이 폭락하는 시점이라면, 그 리스크를 정부가 아니라

대부를 해주는 금융기관들이 알아서 보수적인 영업을 하면 되는 것이다.

 

그런데, 우리는 미국의 FOMC에 촉각을 곤두세우면서도

우리나라 부동산 시장의 문제에 있어서는

정부의 규제 등 정부의 개입에 더 촉각을 기울이고 있는 괴이한 현상을 보게 된다.

 

얼마나 웃기는 코미디인가?

금리 자체가 경기 조절 변수이며, 집값 조절 수단인데,

그 금리보다 훨씬 더 강력하게 시장을 주무르고 있는 정부가 있고,

그 정부의 행동이 시장을 망치고 있다는 것이다.

 

국토교통부 등 대한민국 정부나 소위 전문가들이 주장하는 것을 보면,

금리인상에 의해 주택가격이 하락한다는 것을 모두 다 인정하면서도, 

조잡스럽고, 불필요하게 또 다른 규제와 방어막을 덕지덕지 구사하고 있다.

그러나 그러한 상당 수의 규제와 간섭의 경우들을 보면

부익부빈익빈을 심화시키는  황당한 개입들이 많다는 것에 당혹감을 감출 수가 없다. 

 

전세자금대출과 DSR, LTV 등등

일례로 전세자금대출을 본다면, 그 황당함을 감출 수가 없다.

명목은 서민을 위한 대출이라 하지만, 전혀 그렇지가 않다.

사실, 서민들에게만 전세자금대출이 이루어지는 것도 아니다.

그 전세자금대출의 성격과 효과에 대해서는 필자가 이미 수년 전에 포스팅한 글이 있지만,

그 전세자금대출의 구조는 한마디로

집 없는 서민의 비용으로  집값 폭등을 야기하고,

소유자들에 시세차익은 물론, 정부부문의 수입도 감당하는 구조다.

한마디로 집 없는 서민들을 착취하는 구조로 되어 있는 것이 바로 전세자금대출상품이다.

 

설상가상으로 그 정책자금대출을 변동금리로 해놓고 금리인상을 하고 있으니....

그뿐인가?

주택가격이 하락한다고, 정부에서 주택을 매입하는 정책을 구사한다는 기사...

갭투자자들에 퇴로를 만들어 주는 정부, 대체 뭐 하는 짓인지 모르겠다.

이쯤 되면, 서민들의 삶을 핍박하는 주체는 누구인가?

 

 DSR, LTV 도 마찬가지다. 특히,

DSR의 경우는 소득이 많은 경제주체들에 더 수혜를 주는 것인데,

국가가 나서서, 참으로 황당한 정책이 아닐 수 없다.

금융기관들이  자신들의 생존을 위해서 알아서 결정하면 될 일이 아니겠는가?

어려운 시기에 정작 유동성이 필요한 경제주체들에게 페널티를 주는 것이  국가의 기능인가?

왜 이러한 역진적인 정책들이 남발되고 있는가?

그러한 행태가 다포세대, 출산율 세계 최저, 자살률 최고 등 사회문제에도 영향을 주고 있다.

 

이 글을 게시하고 나니, 정부에서 주택구입 시 고정금리대출 상품을 내놓는다는 기사가 보이던데,

참 그 버릇을 언제 고치려는가?

왜 주택구입시 등 사안별로 금리이든, 대출이든 금융규제를 하려 하는지,

그러고도 경제가 살아나겠는가?

금리변수의 조절로 전체 거시경제의 변화는 꽤 하더라도

개별사안은 사회안정망으로 접근하면 간단하지 않겠나?

 

 

민간 대출에 대한 미국과 유럽 등 강대국과의 차이(고정금리, 변동금리)

또 다른 중대한 문제점이 있는데,

미국등은 금리인상을 하고 있지만,

민간의 대출의 경우, 고정금리 대출비율이 훨씬 더 크다.

그러나 우리나라의 경우는 정 반대다. 변동금리 대출비율이 훨씬 더 크다.

그것은 예대마진으로 이익을 챙기고 있는 우리나라의 금융기관들의 야만적 행태와 무관하지 않다는 것이다.

변동금리, 고정금리 대출비율