금리인상, 주택가격, 가계부채, DSR과 LTV,전세자금대출 등등 ...

한국의 가계빚은 이미 오래전부터 위험수위를 지나고 있다.

가공할 폭탄이다.

그 가계부채를 줄인다고 문재인정부시절에서도  각종 규제를 하고 있었다. 

그 대표적인 규제가 바로 DSR과 LTV다.

우리나라는 주택가격의 거품이 여전하여 가계부채의 상당 부분은 주택과 관련이 있다.

그런데, 그 주택가격은 무엇 때문에 형성되고 왜 거품은 합리적인 수준으로 꺼지지 않을까?

부채의 문제가 주택구입에만 관련이 있는가?

나아가 부채를 얻지 못하게 제한하고 막는다고 해결이 되는가?

가계부채가 문제라면, 부채수준을 조절하는 방법은 뭔가?

 

 

금리에 대하여...

우선 금리에 대하여 다시 간단히 논해본다면,

금리는 중앙은행이 결정하는 것으로 외생변수다.

그리고 현대경제학, 혹은 현대국가에서의 금리는 거시변수로서 매우 중대한 정책수단이다.

언젠가 티브이에서 모대학 경제학교수라는자가 미국이 금리인상을 하는 것에 대해

미국이 금리인상을 하면 미국이 이자수입을 많이 내어 미국에 이익이라는 주장을 하는 것을 보고

기가 차서 폭소를 터뜨린 적이 있는데,

미 연준의 금리인상은 국가의 이자수입을 위해서도 아니요, 미국 금융기관의 수입을 챙겨주기 위해서도 아니다.

그래서, 국가기관인 중앙은행이 기본적으로 양성화된 고리대부업자인

금융기관들의 수입을 챙겨주기 위해  조절을 하는 것이 아니라 경기조절변수로 구사하는 것이다.

경기조절변수, 즉 인플레를 완화하거나 억제하기 위해 금리변수를 사용한다.

필자의 지난 글 보기를 하면 그 금리에 대해 논한 글이 몇 개 있다.

중앙은행이 금리를 인상하게 되면, 투자가 저조해지고, 민간의 사업이 위축이 되어 일자리가 줄고,

물가가 하락하고 경기가 위축이 되는 것이다.

그러므로 경기가 과도한 호황이 이루어지거나

현재처럼, 코로나19로 인하여 비정상적인 통화공급이 된 상황에서 물가가 오른다면

중앙은행은 금리변수를 조절하여 인플레, 경기를 조절하는 것이다.

 

그런데, 우리나라의 경우, 가계부채를 이유로

그 중앙은행의 금리변수 외에 정부가 각종 규제를 하고 있다.

 

 

가계부채에 대하여...

가계부채는 왜 증가하는가?

그동안 정부가 나서서 대출을 규제하지 않았기 때문인가?

그렇지 않다.

가계부채가 많은 이유는 그 부채를 얻을 수밖에 없는 이유가 존재하기 때문이다.

가계부채의 주된 요인인 주택가격만 보더라도 그렇다.

문재인정부하에서는 투기적 요인을 주범으로 보고 있지만,

투기적 요인의 원인도 제대로 파악하지 못했을뿐 아니라 부채에 대한 인식도 부적절했다.

주택가격이 천정부지로 치솟으니, 대출이 없이 주택을 소유할 수가 없기 때문이 아니겠는가?

더 당혹스러운 일은 가계부채를 걱정하면서도

가계부채가 폭증할 수밖에 없는 정책믹스를 구사했다는것은 전혀 이해할 수가 없다.

뭐 가계부채의 원인에 대하여는 언젠가는 제대로된 글로 피력하겠지만,

이곳에 쓰고 싶지 않다.

 

그러나 그 가계부채와 관련하여 의문의 정부정책에 한마디 해본다면...

가계부채가 증가하는 것을 막기 위해 DSR, LTV 등 각종 미시적 수단을 강구하는 자체가

의사가 병의 근본원인을 처방하는 것이 아니라 임상에 고약만 바르는 격이고,

관료가 국민을 통제와 관리의 대상으로 보는...

그 주택가격의 하향안정화에 대해 정부는 어떤 정책을 구사하고 있는가?

주택가격이 빠지자 경착륙을 걱정하는 것인지

정부의 재정수입을 위해서인지는 모르겠지만,

거품 주택가격에는 일부만 대출규제를 완화하고 있는데, 참으로 황당하기 그지없다.

 

물론, DSR, LTV 뿐 아니라 주택구입에 자금의 조달까지 규명하려들던

문재인정부시절의 비정상적이고, 황당한 정책들도 문제이지만, 

윤석열정부의 가계부채 등 미시적 정책들도 그 문재인정부시절과 크게 다르지 않아 보인다.

 

경제에는 부동산만 있는 것이 아니다.

다시 말해서, 주택구입에만 부채를 얻는 것이 아니다.

영세사업자나 소비 나아가 고용에 이르기까지 모든 부분에 그 부채가 작용한다.

금리변수 외에 정부가 미주알고주알 개입을 하고 있는 금융정책에 있어서

우리나라의 소득분포 상황을 본다면 

그 주택구입에 대해서만 예외적 완화책이 얼마나 부적절한 지 알 수 있다.

우리나라의 가계의 소득원천이 공무원이나 대기업 종사자만 있는 것이 아니다.

소득이 불안정하거나 낮은 경우가 전체 70% 이상으로 훨씬 많다.

 

금리가 경기조절변수로서 제대로 작동한다면,

그리고 그 부채를 억제하는 것은 정부의 미시적 조작과 규제가 아니라 금리다.

 

당장, 현재의 상황을 보면 확연히 알 수 있다.

문재인정부시절 폭등하던 집값이 폭락하는 중심에는 바로 금리인상이 있다.

금리변수의 조절에 의해 그 집값뿐 아니라 그 주택담보대출이 줄어 가계부채도 자연스럽게 조정이 된다는 것이다.

금리변수자체가 경제의 모든 부분에 영향을 미치게 된다.

그 금리 수준에 따라 레버리지(부채)도 자연스럽게 조절이 되는 것이다.

정부의 규제는 시장의 자연스러운 흐름을 막는 것이 아니라 불법이나 시장을 왜곡하는 일에 집중되어야 한다.

 

문제는, 한국의 가계부채가 그 금리변수로 조절이 될 수 없을 정도로 커져 있다는 것이다.

그리고 그 원인은 정부에서 가계부채를 규제하지 않아서가 아니라

우리나라의 천박하고 야만적인 사회시스템에 있다.

다양한 요인과 이유들이 존재하지만, 단적으로 전세자금대출의 경우,

서민의 부담으로 집값거품을 유지하여 다주택자 등 유주택자의 호주머니와 

정부의 조세수입을 담보하는 것일 뿐 아니라

개인의 신용은 막으면서 국가의 신용은 유지한다는 것은 뭔가?

국가가 납세자인 시민을 대상으로 고리대부업을 하는 것이 아니겠는가?

 

 

DSR과 LTV

문재인정부시절,  종부세는 보유세가 아니라고 자신 있게 큰소리로 주장하던 경제전문가라는 자가

가계부채를 억제하기 위해 DSR규제를 강화해야 한다고 게거품을 물던 기억이 나는데,

180석을 가지고도 정권을 내주고 그 원인을 아직도 모르고 있다는 것이 참 답답한 노릇이다.

필자는 일찍이 문재인정부초기부터 문재인정부에 비관적인 예상을 하고 있었는데,

그 중대한 이유가 바로 부적절한 경제정책이 의견을 제시했었다. 그리고 그 예상은 적중했다. 

 

DSR과 LTV가 가계부채와 어떤 연관성이 있을까?

그리고 DSR과 LTV의 규제가 정상적인가?

혹자들은 DSR이 바젤3 등 은행의 건전성과 연관을 시키는 것 같은데,

그거야 금융기관에서 알아서 할 일이지 DSR과 LTV까지 정부에서 규제할 사안이 아니라는 의견이다.

 

은행의 건전성 확보차원이라면,

DSR과 LTV 그 규제의 대상과 방법이 다르다.

 

금융부채의 경우, 신용도에 따라 차등금리가 적용되는데,

그 금리차가 매우 크다.

그런데, 그 금리차 정의로움을 떠나 합리적인가?

 

DSR의 경우는 신용대출에 국한하여 적용해야 맞다.

LTV의 경우는 담보가치에 따라 대출액을 적용하는 것이다.

그런데, 우리나라의 황당한 금융기관들은 

그 DSR과 LTV의 적용에 있어서도 아주 천박하고 야만적인 규정을 두고 있다.

신용도를 모두 다 적용하며, 어려운 서민들에 더 페널티를 주고 있는 것이 불편한 진실이다.

신용대출의 경우는 신용도를 적용해야 하지만, 담보대출의 경우, 그 담보가치만 보면 된다.  

물론, 그러한 규제나 페널티를 앞장서서 주장하고 있는 것이 정부라면,

필자는  납득하지 못할 뿐만 아니라 당혹감을 감출 수 없다.

 

주목해야 할 통계가 있는데, 최근 부채와 관련된 통계 중에서 저신용자에 비해

높은 신용층에서 채무불이행 비율이 높다는 통계기사를 본 적이 있다.

그렇게 된다면, 결국은 부채를 얻은 개인의 신용도 연체나 다른 이유들로 인하여 언젠가는 

대부분 하락할 가능성이 높다.

장기적으로 본다면, 우리 사회의 시스템하에서 신용도의 적용에 위법 탈법을 저지르지 않는 한,

높은 신용 수준을 유지하는 자는 극소수에 지나지 않게 될 가능성이 명약관화한 일이다.

 

 

이런 규제가 무슨 필요가 있나? 폭락국면에 감정평가의 공시지가도 불필요한 지표이지만,  DSR의 경우, 국가가 나서서 부익부빈익빈을 장려하고 촉진하는 정책이 아닐 수 없다.

 

 

가계부채에 대한 잘못된 인식과 분석 

부채, 빚은 누가 얻는가?

기본적으로 유동성이 부족한 경제주체, 소득이 불안정한 경제주체, 투자를 위한 경제주체들이 부채를 필요로 한다는 것이다.

그렇듯 자금이 필요로 하는 대상은 많다. 우리 경제에 아주 다양한 수요가 있다.

대출을 받아서,

주택구입만 하는가?

사업자는 사업을 하기 위해, 또는 가게를 해보기 위해

차를 사거나 다른 소비대차를 위하여, 금융상품등에 투자를 하기 위해 등등

그 모든 결정은 정부가 나서서 하는 것이 아니라 개인의 선호에 따라 

개인의 합리적인 의사결정에 의해서 이루어져야 한다.

그리고 그 모든 경제적 활동들이 모여서 거시경제를 구성한다는 것이다.

 

그런데, 정부가 금리변수 외에 재정금융정책으로 개인의 의사결정에까지 개입하고 있는 것이

현재 대한민국의 상황이다.

그것도 민주정부라는 문재인정부하에서 극에 달하고 있었다.

 

정부가 금리변수 외에 부채레버리지와 개별적으로 금리까지 미시적으로 개입하는 것은 적절치 않다.

그러한 정부의 부적절한 개입은

현 정부에서도 주택정책 등에서도 반복되고 있는데,

최근 집값폭락과  역전세난, 건설업의 위기 등을 이유로, 정부가 주택을 매입하는 정책을 구사한다는데,

대체 왜 그런 정책을 구사하는지 납득이 가지 않는다.

 

공급측면이 부실해서가 아니라 수요측면, 즉 그 구매자가 부족해서가 아니겠는가?

그런데, 다주택자들에게 대출규제를 풀고,

주택매입정책으로

다주택자 등 갭투자들의 퇴로를 보장하고,

부실건설업의 영업을 보장해 주는 정책이 정의로움을 떠나 합리적이며, 자연스러운 시장인가?

 

주택가격이 폭락한다는 것은 

잘못된 정책으로 폭등했으니, 폭락은 자연스러운 일이다.

그리고 그 주택가격은 하향안정화, 즉 실수요자들이 합리적이고 정정한 수준으로 되어야 정상이다.

 

문재인정부시절에 시장의 변동상황에 덕지덕지 미봉책과 무분별한 개입으로 폭등을 유발했다면,

그 폭등을 유발했던 정책만 손보면 된다.

(필자는 문재인정부시절 주택가격 폭등의 원흉으로  주택시장의 연환계로 전세자금대출, 주택임대사업자 수혜법, 노후주택연금 등을 들었다. 가계부채가 문제라면, 정부와 불가분의 관련이 있는 전세자금대출, 그것은 왜 손보지 않는가? 시민들의 자율의지에 따라 부채를 얻는 것은 막으면서 정부가 시민들에 직접 고리대부업을 하는 것은 열어놓는 것은 얼마나 황당한 일인가?)

주택거품의 문제를 지목한다면 LH 등 공기업도 그 거품형 성과 무관하지 않다.

나머지는 시민의 자유로운 의사결정에 맡기면 된다.

레버리지, 부채도 마찬가지다. 집값이 안정화되고 이상 폭등을 하지 않는 한

부채로 집을 사려는 사람들은 주택임차료를 염두에 두고 의사결정을 하게 될 것이다.

그 대출도 정부가 미주알고주알 규제를 하지 않아도

시장 참가자들의 합리적인 의사결정과 시장의 기능에 자연스럽게 부채 수준은 안정화될 수 있다.

 

*****국가가 시장에 개입을 한다면, 

기본적으로 공급측면이 아니라 수요측면에 주안점을 두어야 한다.

국방이나 첨단산업 등 특별히 육성해야 할 산업이 아니라면.... 물론 그마저도 극히 예외적이어야 하겠지만...

 

그런데, 현재와 같이 정부가 무분별하게 개입을 하게 되면 어떤 현상이 일어나는가?

DSR 규제가 지속되는 한

의사나 변호사 등 일부의 고소득층이나 공무원 등을 제외한

소득 높지 않거나 불안정한  절대다수의 시민들은 더 높은 사금융에 노출될 수밖에 없다.

그뿐이 아니다.

그렇게 왜곡된 금리와 유동성조절의 실패는  곧바로 거시경제에 영향을 미치게 된다.

그 모든 행위의 총합이 바로 내수 경제이며, 대다수 서민들의 삶이기 때문이다.

내수는 더 악화될 것이며, 높은 자살률, 저출산율 등등 각종 사회문제는 좀처럼 개선되지 않을 것이다.

수출입의존도가 높은 국가에서 그동안 선방을 해서 거시지표는 양호했지만,

내수와 대다수 서민의 삶의 질은 그 경제규모에 비해 결코 나아지지 않았다는 것은

높은 자살률과 극저출산율, 다포세대 등등 부정적인 지표들이 적나라하게 드러내주고 있다.

 

가계부채가 우려되고, 나아가 은행의 건전성이 문제여서 규제를 한다면,

DSR 규제보다는 LTV규제를 해야 하는 것이다.

물론, 그마저도 불필요한 일이다. 왜냐하면, 은행이 자신들의 건전성을 위해 스스로 해야 할 일이다.

DSR규제는 참으로 황당하며,

수정자본주의와 현대국가론에 대한 이해부족도 함께하고 있다 할 것이다.

이윤추구를 위해 영업을 하는 기업이 아닌 사람에 DSR 규정을 둔다는 것이

얼마나 인간존엄의 고양을 추구하는 자유민주주의나 정의론에도 합당하지 않으며,

부익부빈익빈을 부르는 야만적이고도 위험한 일인가?

신용대출의 경우, 그 신용도에 따라 이자율과 대출금액이 차별화될 수 있지만, 

같은 담보를 두고 대출을 하는 것은 그 담보가치에 따라 그 대출이 결정되는 것이다.

그런데, 개인의 신용도에 따라 금리차가 천양지차라면,

은행은 저 신용자들에 폭리를 취하는 것이며,

경제의 정의나 평등이론에 부합하는 일인가?

그러고서도 서민 경제가  살아날 것이며, 나아가 경제가 제대로 굴러가겠나?