문재인정부 부동산정책을 주관한 자의 인터뷰를 보니...

문재인정부시절 부동산 정책을 주관한 자의 인터뷰를 보니, 

그 경제적 개념에 참담함을 금할 수가 없다.

필자는 지난 총선직전 문재인정부의 부동산 정책 실패의 원인에 대해 

블로그는 물론, 2019년 경 민주당에도 제시한 바가 있다.

그리고, 주택시장의 연환계라 명명한 그 정책믹스의 실패는 현재에도 유효하다.

 

 

부동산정책의 실패는 부적절한 정책믹스 

 

주택 임대사업자들에게 수혜를 확대한다는 것은 

매점매석을 조장하는 시장실패의 요인이다.

그들의 이익의 극대화는 집값이 오르는 것이기에

그들의 모션은 당연히 집값을 띄우는 행동으로 이어진다.

 

그러나 가격에 영향을 받는

수요공급의 법칙상 그 집값을 띄우더라도 그것을 사주는 수요자가 있어야 한다.

천정부지로 치솟은 주택을 사줄 수요자는 없을 것이다.

 

그런데, 그것을 받쳐주는 제도가 있었다.

전세자금대출, 집값폭등기에 전세대란이라는 기사들이 폭주한 것을 기억할 것이다.

그 전세자금대출을 확대하여 다주택자 등 갭투자들에게 꽃길을 만들어 주었다.

 

거기에 하나가 더 있는데, 전세자금대출과 유사한 경제적 기능을 하는

노후주택연금제도다.

그러나 여전히 그 주택연금에 대해서 이론을 제기하는 전문가들을 보지 못했다.

임대사업자 등 다주택자들이 묻지 마 폭등을 시켜놓으면,

그 하방 리스크를  전세자금대출이나 노후주택연금이 받쳐주는 꼴이었다.

 

그렇듯 문재인정부시절의 주택정책의 실패는 공급부족이 아니다.

과거 언론기사들을 검색해보면, 그 증거들은 차고 넘친다.

문재인정부 직전 박근혜정부 말기에도 3~40% 할인분양을 하는 아파트들이 즐비하게 있었다.

문제는 부적절한 정책믹스였다.

주택임대사업자 양성화나 전세자금대출, 노후주택연금은 그들 모두는 

주택가격이 폭락하여 수십 년 디플레의 늪에 빠진 일본의 경우에서는 가능할 수 있지만,

일본도 그렇게 멍청한 정책은 구사하지 않았다.

그런데, 주택가격을 잡는다 설레발치던 문재인정부는, 

부적절한 정책믹스를 인식하지 못하고 폭등에  폭등을 거듭하고 있었음에도 불구하고,

전세자금대출상품이 마치 약자에 대한 은전이라 착각하며 그러한 정책을 고수하고 있었다.

 

그리고 문재인시절의 정책담당자들은 1인 가구가 늘어나서 

주택이 부족해서 그렇다는 변명을 하고 있었는데,

그 1인가구의 증가는 후발적이다. 그러한 정책믹스로 집값이 폭등하게되니

갖은 규제에도 불구하고, 그 틈을 비집고,

너도 나도 갭투기를 하기위해 1인가구가 폭증한 것이다.

실제 그 거증의 자료로,

1인이 거주할 수 있는 닭장같은 소형아파트의 경우, 그 와중에도 미분양이 속출하고 있었다.

 

 

그럼에도 불구하고 여전히 자신들의 정책들이 실패한 것만은 아니라 주장하는데,

참으로 황당함과 참담함을 감출 수가 없다.

 

 

현재까지 경기를 죽이고 있는, 멍청한 DSR, DTI 등 금융규제 

 

그러면서 DSR,DTI 등 금융규제에 대해 여전히 자화자찬하고 있는데,

필자는 일 년여 동안 그 금융규제의 부적절성에 대해 글을 게시하고 있다.

(이젠 나도 지친다...ㅠㅠ)

 

넘치는 유동성 때문에 부동산 가격이 폭등했다 주장하거나

때문에 부동산 가격이 잡혔다는 주장은 어불성설이다.

넘치는 유동성때문에 집값이 폭등한 것이 아니라

앞서의 주장에서 처럼 주택시장에 대한 부적절한 정책믹스 때문에 폭등한 것이며,

그 외에 유동성이 주택시장 등 부동산으로 가는 이유는 

그 주택시장이 다른 투자시장에 비해 '세제 등 제도에 의한 편익'이 존재하기 때문이다.

 

그렇게 주택시장을 미친 가격으로 폭등시켜 놓고,

국민의 평균 소득, 혹은 최빈치 소득기준에 택도 없는 가격 거품에 가계부채가 폭증하고 있었다.

문재인정부의 정책담당자의 주장대로 DSR, DTI 등 금융규제 시행 전인 2019년 말 보다

그  금융규제시행 이후에 가계부채의 폭증은 더 심각하게 일어나고 있다.

민간은 정상적인 유동성을 조달하지 못하니, 사금융이 판을 치고 있다.

그것은 장기적, 결과적으로 부채의 그 양적규모만큼이나 질적 속성도 나빠지고 있다.

 

설상가상으로 그 금융규제 때문에 한은의 통화정책도 제약을 받고 있다는 것이다.

그 단순한 문재인정부의 담당자의 주장이

집값폭등이 넘치는 유동성이라 하고,

또 집값이 하락한 이유가 금리인상이 이라 주장하고 있던데,

그 단순한 주장이 일면으로는 틀린 것도 아니다.

그런데, 그 금리인상을 어렵게 만든 것은 또 누구인가?

DSR, DTI 등 금융규제를 만든 그 바보 같은 정책 때문이 아니겠는가?

 

경제는 모든 사상들이 연관되어 있다.

부동산에서 특별한 편익이 생기지 않는다면, 다른 사업에 투자할 것이다.

그런데, 그 사업에 투자할 유동성은 어디서 구하나?

금융기관에 가면 그냥 대부를 해주나?

부동산을 팔거나 담보대출을 받아서 다른 사업을 할 수도 있는 것이다.

문재인정부에서 그 유동성의 흐름을 막고 있었다는 것이다.

그러니 부동산 경기는 물론, 다른 내수 경기도 침체일로를 달리고 있다.

 

그러면서, 정부의 은전인 양 

사업자 대출 등 정부의 정책자금으로 담보와 관련이 적은 대출을 양산해주고 있었는데,

현재, 그것들이 부실의 뇌관이 아니겠는가?

 

앞서, 금리 수준에 따라 부동산가격이 움직이듯이

중앙은행의 통화정책 자체가 민간의 부채 조절수단이다.(이곳 블로그에도 수도 없이 썼다ㅠㅠ)

다시 말해서,  구태어 금융규제를 할 필요가 없다는 것이다.

사업으로 들어가는 유동성과 부동산으로 들어가는 유동성을 어떻게 구분하는가?

대체 그러한 무식한 발상이 황당하기 짝이 없다.

유동성이 물 흐르듯 흐르게 하고 특별한 부문에 쏠림이 있다는 것은

그곳에 편익이 있기 때문이다.

그 편익을 제거하거나 조절하는데 정부의 역량이 필요하지만,

도리어 그 편익을 만드는 정책을 남발하고, 유동성을 틀어막고 있었으니 

그 멍청한 정책의 영향은 현재에까지 이어지고 있다.

 

부적절한 정책믹스로.....

주택가격을 폭등시켜 놓으니,

가계부채 수준은 폭증하고,

그에 따라 이자비용도 증가하고,

가처분소득이 줄어 소비는 줄고,

소비가 줄으니, 투자도 줄고,

그러니 일자리는 줄고,

그 알량한 일자리는 외노자들이 점령하고,

그뿐인가?

주택가격 폭등과 대외요인으로 물가는 폭등하고,

대외요인에 수출입마저 줄고,

경기는 설상가상으로 어려워지며,

일자리도 없어 소득은 줄어드는데,

각종 금융규제로 유동성마저 제약하고,

그러니, 거래세 기조로 되어 있는 세제상으로 세금도 줄고,

그럼에도 불구하고 현 정부에서도 특례금융으로 집값을 띄우고,

각종 기레기들은 집값 부추기지만,

경기는 사막에 가죽끈에 매인 듯 죽어가고

시민들, 서민의 삶은 황폐화되고  묻지 마 범죄마저 치솟고 있다.

 

DSR, DTI 등 금융규제가 왜 필요한가?

늦었지만, 지금이라도 그냥 다 풀어야 한다.

물론 기저효과로 당분간 가계부채가 증가할 수 있으나

경제의 혈액이요 순환기 같은 유동성,

민간 경제주체들에 엄청난 영향을 주는 그 금융부문에 정부의 무지막지한 개입이 아니라

중앙은행의 통화정책에 의해 자연스럽게 유동성조절과 가계부채가 조절되도록 해야 한다.

그래야 부실한 부분은 자연스럽게 시장의 기능에 의해 걸러지며

경기는 활로를 찾게 되는 것이다.

그것이 또한, 환율상승과 물가상승으로인한 거시국면에

한은의 통화정책도 제 역할을 할 수있는 환경이 조성되지 않겠는가?

 

그럼에도 불구하고, 여전히 DSR, DTI 등 금융규제를 단행한 것을 최대의 실적이라 

거품을 물고 있는데, 필자의 의견은 전혀 아니올씨다이다.

그 부적절한 정책은 문재인정부의 최악의 실착 중에 하나일뿐이다.

단지, 매우 당혹스럽고,

똥인지 된장인지 찍어 먹어 봐도 시간이 걸리는 매우 소모적 우리 사회가,

그것을 깨닫는데, 시일이  의외로 많이 걸릴뿐이라는 의견이다.

 

경기부양의 기본은 수요측면의 부양

 

그리고 경기부양의 기본은 공급측면이 아니라 수요측면의 부양이다.

건설사들이 아무리 부실하더라도

그들에게 아무리 때려 부어봤자 수요자가 있어야 해결이 되지 않겠는가?

수요가 살아나기 위해서는 합리적이며 실질적인 가격이 형성되어야 하고,

그 합리적 가격은 시장에 강력한 영향을 미치는 정부의 개입이 없는

평범한 시민들이 접근가능하고 이자비용을 감내할 수 있는

다수 경제주체들의 실질소득에 부합하는 가격이어야 하지 않겠나?

 

문재인정부시절의 부동산관련 정책에서 보듯 시장을 무지막지 주무르다 실패한 자가

시장의 기능을 존중해야 한다는 주장도 어불성설이지만,

시장에도 규범이 있다는 그 견강부회에 쓴웃음이 지어진다.

신도 모르는 시장의 규범을 왜 감히 당신들이 만들려 했는가?

그냥 시장의 실패요인만 관리하면 될 일이었다.

그 실패요인은 하나도 건들지 못했을 뿐 아니라 오히려 주택시장연환계와 같은 바보짓으로 

시장의 실패를 가져온 것이 아니겠는가?