부동산정책의 실패와 토지공개념 또는 부동산국민공유제에 대하여....

청춘들에게는 꿈을 앗아 희망을 잃게 하며,  중장년들에게는 삶의 의욕을 짖밟아 좌절에 빠지게 만들고, 노인들에게는 자살이라는 극단의 선택을 하게 만드는 양극화, 그 양극화는 다양한 양태로 나타난다. 소득의 양극화 주택소유의 양극화, 그리고 기회의 양극화 등등의 모습으로 말이다.

지난 촛불혁명은 그 양극화를 개선해달라는 시민들의 뜨거운 열망에 문재인정부가 들어서고 있지만,  양극화는 개선되지 않고 있다. 오히려 더 심화되는 현상도 있다. 일자리 노동정책의 경우도 그렇지만, 가장 두드러지게 나타나는 대표적인 예가 바로 주택시장이다. 주택가격은 도리어 천정부지로 치솟고 있었다. 문재인정부 집권 2년반만에 100%나 오른 곳도 여러곳이다.

왜 그런가?  무엇이 문제인가? 그에대해  필자는 의견을 게시했는데, 이번에는 그 부동산가격이 상승하자 여권에서 토지공개념과 부동산 국민 공유제를 들고 나오고 있다는 기사를 보고 한마디 더 하려한다.

기사를 보니, 부동산 국민공유제는 박원순서울시장이 주장하는 것같고, 토지공개념은 이재명 등 여권에서 주장하고 있는 것 같다. 그 세세한 내용은 모른다. 하지만 그것이 가능한 일이며 그 토지공개념이 현재 상황에서 타당한 일일까?

공유제는 기본적으로, 공산주의나 사회주의 시스템이다. 그런데, 세계는 공산주의가 무너지고, 자본주의가 대세로 자리잡고 있다. 세계최대의 경제대국으로 부상하고 있는 중국의 경우도 공산주의를 벗어나 자본주의를 수용하면서 부터다.

토지공개념으로 택지소유제한, 개발이익환수 초과이득세 등 세금으로 환수하는 것도 포함된다하지만, 엄밀히 말한다면, 그 세금상당만큼 토지나 주택가격에 반영이 될 것이므로, 높은 가격이 문제라는 주택가격안정에는 긍정적효과를 기대하기도 어렵다.

박원순시장이 현재의 부동산시장의 실패를 과거 이명박이나 박근혜의 보수정권의 실패로 규정하고 있는데, 필자도 한켠으로는 같은 생각이다. 그러나 현재의 민주정권하에서도 그 부동산정책은 실패하고 있다는 것이다. 왜 실패하고 있는가? 그에 대해 언급을 하려한다. 그리고 그것은 토지공개념이나 부동산공유제로 풀어야될 사안도 아니다.

첫째, 이명박 등 보수정권의 잘못은 시장의 흐름에 역행했다는 것이다.

이명박 등 보수정권의 잘못은 뭔가? 지난 2007년말의 리먼브러더스사의 파산 등 글로벌 금융위기에 금융부문의 경색이 실물부문으로 전이되면서 자산시장에 직격탄을 날렸다.그래서 미국 등 대부분의 국가들의 부동산 가격이 40%이상 폭락하고 있었다.

그런데, 이명박 정권하에서 그 폭락하는 부동산가격을 막으려고 전방위적인 정책을 구사하고 있었다. 대출을 대폭확다하고 전세자금대출상품을 만드는 등 미시적 재정정책은 물론, 환율이 천정부지로 올랐듯 외환시장까지 간섭하고 있었다. 한마디로  부동산거품유지에 올인했다. 그래서 우리나라의 경우, 그 금융위기 국면에도 부동산 가격은 그리 하락하지 않았다는 것이다.

반면에, 그 이면은 양극화의 심화였다. 글로벌 디플레, 즉 경기하락국면에 부동산 가격의 상승은 우리사회에 소득격차가 더 커지며 양극화가 심화되었다.

둘째, 문재인정부의 부동산정책도 시장개입이다.

이명박과 박근혜의 보수정권이 시장에 개입하여 부동산 거품을 위해 올인하는 정책을 썼다면, 문재인정부의 정책은 시장에 개입하여 부동산 거품을 잡는 정책을 구사하려 했다. 그것은 큰 틀에서본다면, 두 정부 모두, 시장의 흐름에 간섭을 하거나 역행하는 행동이라 볼 수있다. 그래서 두 정권의 정책들이 모두 부작용을 낳고 있는 것이다.

셋째, 문재인정부하에서 부동산 거품을 잡겠다고 내놓은 정책들이 왜 실패하고 있는가?

그렇다면, 문재인정부하에서의 부동산정책은 왜 실패하고 있는가? 왜 시장을 규제하고 조작하고 통제하려고만 하는가? 그 시장, 즉 부동산가격은 이성적이고 합리적인 시민들의 의사결정에 의해 형성되는 것이다. 그것을 왜 조작하고 규제하고 통제만 하려드는가?

그보다는 왜 이명박 박근혜시절 내놓은 정책들을 손보지 않는가? 물론, 대출규제는 하고 있다지만, 그것만이 능사는 아니다. 실질적으로 그 부동산가격을 떠받드는 정책들을 파기하거나 규제를 했어야한다.

우리나라의 경우, 민간에서 자산소유 형태를 보면, 금융자산보다 부동산으로 가지고 있는 비율이 다른 어떤 선진국보다도 높다. 그것은 부동산을 구입할때, 상당수의 국민들은 반드시 대출을 끼고 구입할수 밖에 없다는 것이다. 금융자산, 즉 현찰이 없는데, 어떻게 수억 혹은 10억이 넘는 주택을 구입하겠는가? 그 자금은 어디서 나오나? 금융기관 차입과 세입자의 전세자금과 임대보증금이다.그러니 갭투자라는 용어가 나오는 것이다.

그렇다면, 그 자산거품을 빼기위해서는 그것을 소거해주면 된다. 대출만  규제할 것이 아니라 전체 부동산시장에 영향을 미치는 전세자금대출도 규제해야한다. 사실, 전세자금대출은 그 효과가 부동산 거품유지와 금융기관의 예대마진외에 어떤 효과가 있는가? 그 경제적효과는 부정적인 것이 훨씬 더 많다.

그렇게 이명박 등 보수정권하에서 부동산가격 부양책으로 내놓은 정책들을 여전히 구사하면서 임대주택업자 양성이라는 엉뚱한 정책을 내놓고 있으니, 집값이 천정부지로 치솟고 있는 것이다.

소득이 적은 서민들에게는 공공임대주택이나  전세자금 등 필요자금보조로 부동산정책의 개념이 아니라 사회안전망의 차원에서 제공해야한다. 다시말해서 복지제도의 확충에 더 노력해야한다.

임대업자 양성이 왜 바보같은 정책인지, 지난글에서 게시했지만, 다시 한번 간단하게 언급하자면, 경제를 모르는 보통사람들의 입장에서도  그동안 꾸준히 상승한 주택가격의 경험칙으로 볼때, 5년후에 집값이 오를 것이라 생각할 것이다. 실제로 이론적으로도 그러하다. 부동산 가격은 기본적으로 통화량에 달려있다. 그런데, 임대업들에 세제혜택 등 수혜를 주어 양성하면서 5년이내에 팔지 말라는 조건을 달아놓았다는 것이다. 얼마나 부적절한 정책인가? 통화량에 영향을 받는 주택가격은 5년후에 현재의 가격에서 오를 확률이 훨씬 높다. 더구나 초저금리 등 확장적 통화정책이 구사되는 국면에 자산거품은 명약관화한 일이다. 그러니 현재의 가격에서 매집을 하는 것이 무조건 이익이 된다는 인식이 팽배할 수밖에 없다.

그렇게 황당한 정책을 내놓고, 부동산가격을 잡겠다고 호들갑을 떨고 있으니, 얼마나 우스꽝스런 일인가?거기에 노후주택연금도 전세자금대출과 다르지 않다. 명분은 복지시스템이라하지만, 주택시장이라는 큰 틀에서 본다면, 국가가 그 주택가격을 떠받들어 주고 있는 정책이다. 그리고 그 정책들이 바로 주택시장가격상승의 숨은 주범들이라는 것이다.

넷째, 토지공개념과 부동산공유제에 대하여..

부동산 공유제나 토지공개념에 대해 구체적인 내용을 보지 못하여  그것을 어떻게 한다는 것인지 모르겠다. 다만, 그것은 쉬운일이 아니다. 정부가 모든 토지와 주택을 사들이고, 분배를 한다하더라도 그 주택과 토지의 가격이 천차만별이므로 그 분배는 대체 어떻게 한다는 것인지 도무지 이해가 되지 않는다. 누구에게는 타워펠리스를 주고, 누구에게는 연립주택을 준다면 공평하겠는가? 아니면, 모두 정부소유로 하고 주택가격에 따라 임대료를 차별화하는 방법이 제대로된 분배정책인가? 공산주의나 소규모의  폴리스국가 형태라면 모를까 그렇지 않다면,  실현가능성이 있는 발상인가?

그리고 토지초과이득세나 개발이익분담 등 그 어떤 명목으로든 세금을 부과하는 것은 그 부동산의 가격에 포함되어 높은 가격을 형성하게된다.그러니 그러한 세금의 존재가 토지공개념은 될 수 있으나 부동산 가격을 잡겠다는 정책과는 배치된다 하겠다. 그리고 그러한 세금의 부과는 미실현이익에 대한 세금이다 세금은 이익, 혹은 소득이 실현되거나 구체적으로 인식되었을때 부과하는 것이 정상이다.

또, 모두에서 언급했듯이, 국가의 경쟁력이나 경제성장은 자본주의 시스템에 의해서 최선이다. 그 자본주의 시스템을 파괴하며 성장이 될 가능성은 적다하겠다.

이론적으로 보나, 실제로보나 최선의 분배정책은 시장을 통해서 이루어진다. 국가가 해야할 일은 그 시장이 왜곡되지 않도록 해야하는 것이다. 독과점을 없애거나 규제하고 또 이익이 많은 곳에서는 세금을 거두어 이익이 없는, 즉 소득이 많은 자에게는 세금을 거두어 소득이 없는 자에게 이전하는 부의 분배를 해야하는 것이다. 그런데, 왜 시장을 왜곡하려고만 드는가?

                       대한민국을 망치고 있는 것은 관료집단이다.

그리고, 그뿐이 아니다. 이미 우리나라는 정부부문이 매우 비대한 나라다. 거기에 부동산까지 모두 국가소유로 한다면, 우리나라를 자본주의 사회라고 할 수있는가? 그것이 해법이 될 수있을까?

문재인정부의 노동시장,부동산 정책을 비롯한 상당수의 정책들, 지금 그 중대한 정책들이 배가 산으로 가고 형국에 있다.

사족.....

문재인정부의 부동산 정책이 혹여라도, 폭락이라는 부동산 하락을 주장하는 자들의 입김이 들어간 것은 아닌지도 우려스럽다. 그 하락론자들은 부동산을 하락시켜야 한다며 한은의 통화정책까지 비판하며 금리인상까지 들먹이고 있었는데, 그야말로 경제를 모르는 무식의 발로라 하지 않을 수없다. 지난 글에서 언급했듯이 현재시점에서 금리인상은 서민을 학살하는 정책이다.

부동산, 즉 자산가격은 토건업자나 투기꾼들에 의해 상승한다고 볼 수 없다. 물론 일시적으로는 가능한지 모르지만, 장기적으로는 그렇지 않다.그 자산의 가격은 통화량에 달려있고, 문제는 그 운용의 묘다. 그리고 그 운용은 시장기능에 맞기는 것이 최선이다. 그 시장이 장애없이 원활하게 되도록하는 것이 정부의 역할이다.

그 어중이 떠중이 자칭 경제전문가라는 허접들과 한국형 관료들에 휘둘리며, 그 부동산 정책이 갈지자로 방황하고 있는 것은 아닌지 돌아볼 일이다.