부동산 가격과 전세자금대출, 그리고 노후주택연금에 대하여....

필자는 여전히 민주당과 문재인정부의 강력한 지지자다. 그러하더라도 잘못된 것은 잘못되었다고 주장하는 것이 올바른 자세라고 판단된다. 그것은 문재인정부의 성공을 위해서도 반드시 필요하다 생각한다. 

문재인정부의 부동산정책, 김현미의 부동산 정책이 실패했다 주장하며 글을 게시했는데, 그 실패의 원인을 시장에 대한 과도한 개입을 들고 있었다. 필자는 얼마전 제2의 IMF논란이 일고 있을때 이곳 블로그에 그 논란에 대한 의견글을 게시한 적이 있다. 그 내용중에는 과거 이명박 시절 왜 외환시장이 롤러코스터를 타며 불안했는가에 대해 기술한 부분이 있다. 한마디로 정부의 무분별한 시장개입이 어떻게 시장을 망치고 국민들의 삶을 황폐화시켰는지에 대해 언급하고 있었다.

부동산 시장도 외환시장과 크게 다르지 않다. 부동산시장에 대한 과도한 개입이 오히려 시장을 망칠 수가 있다는 것이다. 그리고 그 부동산 거품이 일어날 수밖에 없는 숨은 원인들, 관료들의 장난과도 같은 정책들을 지목하였는데, 그 몇가지 주요한 원인을 주택임대업과 전세자금대출, 그리고 노후주택연금 등을 들고 있었다.

그것이 왜 부적절한지는 부동산 가격을 경제이론으로 분석하면 간단하게 알수가 있다.

김현미 등 현재 문재인정부의 경제라인과 스텝진은 물론, 박원순서울시장 등이 부동산가격이 올라서 문제라며 시장을 간섭하고 있지만, 사실, 그 가격 이명박 박근혜시절 시장개입에 의해서 만들어진 것이다.

모든 재화와 서비스의 가격은 시장에 의해서 형성되는 것이 가장 합리적이고, 가장 적정한 가격이다. 그 어떤 이유로 국가가 시장에 개입을 한다면 탈이나거나 자원의 효율적인 배분에 왜곡이 되기 마련이다.

첫째로는 전제적으로 자산가격은 통화량에 달려있다는 것은 지난 글에서 피력하였다.

주택임대업에 대한 수혜정책과 더불어 양성은 왜 문제가 되는지 지난 글에서 자산거품의 원인과 관련하여 그 이론적인 논거를 들고 있었다. 주택임대업을 활성화시키면서 5년 이내에 매도를 하지 말라는 규제안을 포함했다하지만, 통화량의 증가는 반드시 자산거품을 부르고 5년후의 주택의 가격은 현재시점보다 훨씬 오른 가격이 될 것이라는 것은 명약관화하지 않겠는가? 그러니 그 정책을 내놓기 무섭게 거래가 되지 않던 아파트도 묻지마 사재기로 거래가되며 폭등하고 있었다.

무려 2년동안 100%이상이 상승한 곳들이 널려있다. 얼마나 부적절한 정책인가?

더구나 주택가격을 잡겠다고 호들갑떨면서 왜 그런 불상사를 초래하고 있었는가?

필시, 한국형 관료와  부동산 거품을 잡아야한다며 금리인상까지 거품무는 부동산폭락론자들의 입김에 휘둘린 것은 아닌지 의심스럽다.

둘째로는, 현재부동산 가격의 문제는 간단하게 수요와 공급이론부터 도출되고 설명되어질 수가 있다.

수요공급의 법칙상으로 그 가격이 상승하기 위해서는 수요가 많거나 공급이 줄어들 경우다. 그런데, 주택임대업을 활성화시키면서 가수요를 키워놓았다. 당장 필요하지는 않지만, 앞으로 주택가격이 오를 것이라 판단한 수요자들이 더 높은 가격에도 매집을 하고 있었다는 것이다. 그 매집의 주체들은 대부분 부동산임대업자들이라는 것은  자료를 보지 않아도 알 수있다.

수요공급법칙에 장애가 되는 대책이 또 있는데, 바로 노후주택연금이다.

우리 사회의 큰 문제로 대두되고 있는 노령인구, 일부 부동산전문가 등 경제학자들은 그 노령인구때문에 주택가격이 하락할 것이라 주장하는 자들도 있음을 볼 수있다.  노후주택연금, 노인들이 돈이 없으면 그 집을 팔아 더 저렴한 주거공간으로 옮기고, 그 차액만큼을 소비에 충당하면 된다. 그런데, 국가가 그 주택을 담보로 연금을 지급하게되면 그만큼 공급이 일어나지 않는다. 그 노인들이 사망할때까지 일시적인 공급차질이 있게된다는 것이다. 물론, 장기적으로 본다면 그 주택들도 정부의 임대주택이나 혹은 매물로 시장에 나오게 될 것이다. 그러면 그때가 되면 주택시장은 연착륙이 아니라 폭락시장이 연출될 수가 있다.

노인복지는 사회보장시스템을 더 확충하는 것으로 하면된다. 보편적복지를 하기에는 그 자금, 즉 국민혈세가부족하다고? 그렇지 않다. 우리나라의 천박하고 야만적인 시스템의 문제이지, 절대로 자금이 부족하지는 않다.

셋째로 어떤 이유로, 그 부동산 가격에 레버리지나 디딤돌을 놓아준다면 그에 상응하는 만큼 가격이 상승할 수가 있다.

바로 부동산 담보대출, 그리고 전세금, 전세자금대출이다.

시세차익

전세보증금(타인자본)

부채(타인자본)

자기자본

위의 그림에서 보듯 실제로 우리나라 주택소유자들의 자산구성을 보면, 자기자본보다 타인자본이 훨씬 더 많다. 최근의 기사에 의하면 타인자본비율이 70%가량이라는 기사다. 

그렇다면, 윗 그림에서 타인자본 중 전세금과 담보대출은 정상적인 경제활동이라 한다하더라도 전세자금대출, 그 상품이 왜 존재하는지 모호하다.그 전세자금대출의 성격과 부동산가격에 미치는 영향을 고려해보면, 전세자금대출의 성격은 서민들에게 더 좋은 주거환경에서 살수 있도록 하는 제도같지만, 절대로 그렇지가 않다. 

그것의 실질적인 영향은 주거안정에 부정적이다. 왜냐하면 그 전세자금대출상품이 존재하지 않는다면, 위의 그림에서 보듯 시세차익을 제외한 부분, 즉 자기자본이나 대출금, 그리고 전세금 부문이 줄어들기때문이다.전체적인 하락과 더불어 시세차익도 줄어들 수밖에 없다. 전체적인 볼륨이 줄어들면, 그 시세차익의 절대액도 줄어들기 마련이다. 그 전세자금대출규모만큼 민간의 영역에서 조달되어야 가능하다. 그러나 그 자금은 조달되지 못한다. 조달이 가능하다면, 굳이 이자를 부담하며 쓸 바보는 없다. 그래서 전세자금대출규모 이상 주택거품이 빠질 수 밖에 없다는 것이다. 전세자금대출상품이 존재하지 않는다면, 주택가격거품은 그 이상으로 빠진다.왜냐하면 전세자금대출은 부동산 소유의 비용이자 주택가격거품에 대한 합리적 기대에 해당하며, 그 거품의 한계에 해당한다고 볼 수 있기때문이다.

전세자금의 효과는 직관적으로 보아도 알 수있다. 앞선 언급한 주택시장에서 주택가격의 거품유지에 혁혁한 공을 세운다. 또다른 효과는 바로 금융기관과 주택전세자금대출의 자금원들의 수입원이다.그냥 앉아서 대부해주고 예대마진을 챙기고 있다. 

문제는 그러한 행위가 천박하고 야만적인 행위라는 것이다. 그 전세자금대출의 이자율이 싸다고는 하나 수천만원에서 수억원에 이르는 자금에 대한 이자부담액은 고스란히 금융기관과 그 자금원에 흘러간다. 그만큼 민간의 영역은 궁핍해지는 것이다. 그 이자부담액만큼 소비가 줄고 내수가 줄고, 고용과 실업률에 영향을 주게되는 것이다. 

그리고 한마디 더 한다면, 주택담보대출 등 자산담보대출의 경우, 그 소유자의 자유의지에 의해 형성된다. 그리고 그 자금이 꼭 주택구입자금에 소요되는 것도 아니다. 대출을 받아서 다른 장사를하든지 투자와 소비행위를 할 수있다. 즉 경제활성화에 필요한 부분이다. 더우기 지난 글에서도 언급했듯이 우리나라 민간부문의 자산구성을 보면, 부동산자산이 금융자산에 비해 그 비율이 기형적으로 높다. 미국과 정반대의 상황을 보이고 있다. 그 이유에 대해서도 언젠가 후에 언급할 기회가 있겠지만, 우리나라의 슈퍼리치비율이 그리 많지 않다라는 것을 나타내주고 있는 것이다. 

그러나 전세자금대출의 용도는 뻔하다. 그 돈을 유용하거나 날리게된다면, 주택소유자가 파산해야한다. 거의 목적자금이라고 볼 수있다. 자유로운 담보대출로 얻어지는 유동성과는 성격이 다를 수있다. 다시말해, 불임산업인 고리대부업자들의 배는 불려 줄 지언정 실질적인 경기활성화에 이바지하지 못한다.그럼에도 불구하고, 순수한 민간의 영역인 담보대출은 막고, 전세자금대출을 하고 있으니, 민간의 경제는 바닥을 길 수 밖에 없다.

주택가격의 상승은 또다른 문제도 있다. 인터넷이나 민주진영의 일부에서는 고가의 주택을 보유하며 세금을 내는 것을 당연시하고 있으나 부동산 가격이 오른다고 소득이 오르는 것이 아니다.

우리나라 근로자들의 소득분포를 보면, 현재의 주택시장에서 주택을 소유할 수있는 시민층은 그리 많지 않다. 평균소득이 3천6백여만원이라는 기사가 실렸던데, 그거야 평균이다. 가장 많은 분포를 보이는 최빈치 소득의 경우 3천만원이 되지 않을 것이라 판단된다.그러한 열악한 환경에서 수억, 혹은 10억원이 넘는 주택을 어떻게 구입할 수 있겠는가? 그러니 분양시장이 로또시장이 되고 있는 것이다.

그리고 부동산 가격상승의 경우,시민들의 소득은 불변인데 부동산가격만 오르는 형국이다. 그렇게 되면, 결국 시세상승분은 부채를 제외한다면, 민간의 영역에서 유동성으로 충전되는 것이 아니라 세금만 남는다. 왜냐하면, 그 오른 가격으로 처분을 해도 거주하기위해서는 그만큼의 가격으로 집을 마련해야하기때문이다. 물론, 다주택자라면 상황이 달라진다. 고스란히 떼돈을 벌게되는 것이다. 그런데, 임대사업을 양성하며 그 다주택자들에게 수혜를 주고 있으니, 얼마나 황당한 정책인가?

(이 부분, 즉 주택가격의 상승이 민간과 정부부문 그리고 장래에 어떤 영향을 미치는지에 대해서는 기회가 있다면 더 설명을 해 보도록 하겠음..)

그러나 그 주택가격은 언제까지 폭등만 하는 것이 아니다. 일단 천정부지로 올랐으니, 숨고르기를 하며 조정가격을 찾아가게될 것이다. 그러나 그렇더라도 2년전보다는 훨씬 높은 가격임은 틀림이 없다. 최근 15억이상 주택에 대한 대출을 규제하고, 9억이상 주택에는 전세자금대출을 제한한다는 규제안을 내놓고 있는데, 필자의 의견으로는 그것이 아니더라도 시장에 맞기면 자연스럽게 하향조정이 될 시점이었다고 판단된다. 오히려 그러한 액션들이 9억이하의 주택들에 대한 이상징후를 촉발하고 있는 것은 아닌지 우려스럽다.

전세자금대출, 9억의 기준이 무엇인지는 모르겠지만, 9억이하는 전세금이 더 오르게 될 가능성도 있기때문이다. 9억이하의 중소형 주택가격도 오르겠지만, 설령 오르지 않더라도 전세금이 상승할 것을 예측하기란 어려운 일이 아니지 않겠는가?

이 글을 읽는 분들,

그리고 모든 블친님들...

새해 건강하시고

복과 행운이 가득하시길 빕니다.