부동산 정책 등에 대하여....

이 글도 지난 4월 그리고  민주당 게시판에는 2년 전에 유사한 내용으로 올린 글인데 다시 게시합니다.

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얼마 전, 아마도 년 전에, 민주당 게시판에도 유사한 글을 게시한 적이 있는데,

부동산 정책의 문제점과 개선방향에 대해 기억을 더듬어서 써 본다면....

 

첫째, 부동산의 가격은 통화량에 달려있다.

그 다양한 요인들이 존재하지만, 어찌 되었든 부동산의 가격은 통화량에 달려있는 것은 주지의 사실이다.

잃어버린 30년의 일본의 경우도, 장기적으로 본다면 상승한다.

세계의 모든 국가들의 경우도 마찬가지다. 통화량이 증가하는 한 부동산 가격은 상승한다.

 

 

둘째, 부동산은 수요와 공급의 영향을 받는다.

실물자산의 가격이 기본적으로 통화량에 영향을 받더라도

모든 재화가 그러하듯이 부동산, 주택의 경우도 수요와 공급에 의해 영향을 받는다.

즉, 수요가 많으면 오르고, 공급이 많으면 하락하기 마련이다. 

 

그런데, 부동산시장은 그 수요와 공급이 단시일 내에 변하는 성격의 시장은 아니다.

그 주택시장의 성격으로 본다면,

과거 이명박, 박근혜시절 각종 부양책에도 불구하고 미분양이 넘쳐나고

부동산 가격 상승이 미미했거나 하락으로 일관했던 것과 달리

문재인 정부 들어 폭등한 데는 다른 이유가 있음을 추론할 수가 있다.

 

 

 

셋째, 부동산시장에 정부의 과도한 개입도 부동산 가격 상승의 주범이다.

LH와 지지체 등 부동산 관련 공기업과 정부기관들의 역할은 순기능만 있는가?

LH나 지방공사 등 정부기관과 공기업들의 공공연한 역기능이 존재한다.

예로 땅장사를 해서, 몇 배 혹은 몇십 배의 폭리를 취하는 것만큼 주택공급가액으로 전가됨은 불문가지다.

대장동 사건의 핵심은 공영개발이라는 미명 아래 원토 지소 유자들에 적절한 보상을 하지 않았다는 것이고,

그리고 주택가격의 폭등으로 극히 일부가 폭리를 취했다는 것이다.

토지소유자들에게 적절한 보상이 이루어지고 정상적인 주택 가격의 상황이었다면, 문제가 되었겠는가?

개발이익의 환수는 다른 부동산이나 소득에 부과하는 세율과 동일한 세금으로 거두어들이면 된다.

그리고 건설업, 늘 폭리만 취하는 것이 아니다. 상황에 따라 망하는 기업도 부지기수가 아니겠는가?

세금만 공평하고, 공정하며 투명하게 거두어들인다면,

누가 이익을 얻든 그러지 않든 별 문제는 되지 않는다. 

 

 

넷째, 문재인 정부 들어 주택시장의 폭등은 

각종 규제책과 맞물려 주택임대사업자 수혜와 전세자금 대출 확대, 노후주택연금의 확대가 숨은 주범이다.

주택임대사업자 수혜로 묻지 마 매집으로 가격이 폭등하고,

전세자금 대출 확대와 노후주택연금은 치솟은 주택 가격에 하방경직성을 유지하는 역할을 하고 있었다.

그 하방을 받쳐주는 역할이 없다면, 주택임대사업자나 다주택자가 절대로 묻지 마 매집을 하지 못한다.

 

 

다섯째, 현재 주택 가격은 유지될 수 없는 가격이다.

왜냐하면, 수요측면에서 본다면, 그 수요의 대상 즉 대다수 국민들의 소득이 받쳐주질 못하기 때문이다.

우리나라 근로자들의 최빈치 소득은 현재의 주택을 구입할 수 없을 정도로 낮은 수준이다.

그러나 최근의 움직임은 본말전도로 천정부지로 치솟은 주택 가격을 도리어

주택 가격 상승을 막고자 하는 다양한 법과 규제가

오히려 주택거품을 야기하고 떠 받들고 있는 기 현상이 일어나고 있는 것이다.

필자는 이미 이 블로그에서도 젠가 게임이라는 용어를 사용하여

과도한 정부의 개입이 시장의 실패를 가져온다는 글을 게시했었다.

 

 

 

여섯째, 부동산 시장에 특별한 이익이 생기지 않게 하기 위한 정부의 정책은 의외로 단순하다.

과도한 규제들을 풀 수 있는 만큼 모두 풀고,

시장 가격의 상승을 견인하는 공기업 등 중간시장을 매개하는 일을 줄여 나가면 된다.

세금 부문에서도 필자의 의견은 다주택자이든 1 주택자이든 모든 주택에 세금을 통일시키는 것이다.

그리고 그냥 시장의 기능에 맞기는 것이다.

주택에 대한 환상은 다주택자나 1 주택자나 다르지 않다.

세금의 유무가 오히려 시장을 왜곡시키고 있는 것은 매 한 가지다.

문재인 정부에서는 1인 가구가 늘어나서 주택 가격이 상승했다 주장하지만, 

분석의 시각과 해법은 천차만별이다.

1인 가구의 증가는 치솟는 주택시장에서  정상적인 시장참가자라면, 이익을 보기 위한 합리적 행동이 돼 수 있다.

그리고 그 중심에는 바로 치솟는 주택 가격과 비과세가 있다.

 

 

마지막으로 LTV, DTI, DSR 등.....

사실, LTV, DTI,DSR 등은 시장 상황에 따라 가변적인 요인들이다.

그것을 정부 정책으로 정한다는 자체가

부동산 거품과 자산 소유 형태 등 우리나라의 특수한 상황을 고려한 것이라는 의견이다.

그리고, LTV의 경우, 획일화한다하니, 별 문제가 없지만, DTI, DSR의 경우가 문제다.

DTI, DSR은

주택 가격이 상승기 혹은 거품이 형성기에는 부익부 빈익빈이 가속화되는 장치다.

소득이 없거나 소득이 적은 수요자에게 매우 불리한 반면에,

현금이 많거나 수입이 되는 직업군에 훨씬 유리한 조건이기 때문이다.

 

그뿐이 아니다. 

신용대출이 아닌 담보대출인 경우에는 신용도를 보고 대출을 하는 것이 아니다.

담보물건의 가치를 보고 대출을 일으키는데, 왜 신용까지 보고 대출해주나?

신용도에 따라 LTV를 적용한다면 납득이 가지만,

똑같은 담보물건을 두고,

담보대출에 신용도를 적용하여 상대적으로 저신용자들에 더 많은 이자율을 적용하는 것은

부의 역진성을 강화하는 매우 불합리한 행위다.

 

문재인 정부의 경제정책을 보노라면, 참 이해할 수 없는 것이....

뭔가 열심히 하는 것 같은데, 결과는 부익부 빈익빈의 역진적인 일들이 전혀 개선되지 않거나

되려 강화되고 있는 경우가 의외로 많다는 사실에 놀랐다.

부동산 거품만 문제 되고 있는 것이 아니라 그의 속성, 즉 앞서 언급한 것들만 하더라도

주택소유는 물론, 부채에 대한 이자부담에 있어서도 역진성이 강화되고 있다는 점이 참 아이러니하다.

 

 

 

 

세계는 지금, 자본주의가 또 다른 도전의 시대에 직면하고 있다.

코로나 19가 그것을 앞당겨 각축전의 마당으로 옮겼고, 우크라이나 전쟁이 그 첫 포성을 울리고 있다.

그리고 세계는 지금  통화위기, 스테그플레이션의 위기다.

우크라이나 전쟁도 큰 틀에서 본다면, 통화위기의 여파라면, 그 전쟁은 이제 시작일 가능성이 높다.

 

우리의 경우, 물가상승으로 한은에서 금리인상을 하고 있지만,

문제는 현재의 물가상승이 금리인상 등 통화정책으로 풀지 못하는 상황이라는 것이다.

코로나19 재난지원금 지급에 의한 통화량 증가는 어느 정도 이해가 되나 전쟁으로 인한 통화위기,

한마디로, 우크라이나 전쟁의 여파로 오르는 물가가 금리로 잡아지겠는가?

필자는 한은의 금리인상에 매우 우려의 시각으로 보고 있는데,

우리나라의 가계부채의 수준은 물론이고 그  질적 속성에도 비관적이기 때문이다.

앞으로 내수경제, 서민경제는 훨씬 더 추락할 상황만 남아있는 것 같다.

 

거기에 또 중대한 도전이 기다리고 있다.

그동안 우리 경제의 거시적 볼륨을 지탱해 온 재벌기업들의 운명이

그리 순탄할 것 같지 않을 확률이 커지고 있다.

우크라이나 사태가 아니더라도 필자는 이미 코로나19가 터지자마자 그것을 예상하고 있었고

코로나19 초기 재난지원금을 주장하면서, 전쟁 발발 가능성의 글도 게시했었다.

우크라이나 사태는 그 폭탄이 터진 것이지만, 이미 그 뇌관은 폭발 준비로 팽배해 있었다.