임대차 3법, 제2의 주택임대업자 수혜법인가?

이미 게시했던 글인데, 일부 수정하여 다시 올립니다.

 

임대차 3 법,

 

전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권...

계약갱신요구권에는 단서조항이 있는 것 같다.

집주인이 들어가서 살 경우에는 예외라고....

그렇다면, 편법도 존재할 것이 아니겠는가?

막말로, 몇 개월, 혹은 며칠만 살다 다시 세를 놓을 수도 있는 것 아닌가?

 

 

임대차 3 법, 그중 필자의 관심은, 임료, 즉, 전월세 상한제다.

 

 

그에 대하여 얼마 전 포스팅한 글이 있다.

필자가 주장한 사안이라고 판단했는데,

다시 보니, 그 전월세 상한제는 문재인 대통령의 대선공약이었다.

 

그러나 어찌 되었든,

현재의 여당인 민주당의 전월세 상한제, 과연 타당한 법안일까?

여당인 민주당의 안은 직전 전월세의 5% 이상 올려 받지 못하도록 한다는 법안이라 한다. 

그 기준의 근거는 민간임대 특별법에 따른 것이라고....

 

반면에, 필자는 임료에 대한 주장을 하면서, 그 기준을 정기예금 이자율로 해야 한다는 주장을 하고 있었다.

 

정부와 여당의 안이, 기존의 법령에 근거를 두고 있다지만,

5%라 하면, 비례 상수다. 그냥 고정되었다는 것이다.

그러나, 문제는 현재의 경제 상황이 변화하고 있다는 것이다.

관련 법령을 검색해보니, 그 조건은 2012년에 만들어진 규정이었다.

 

 

그 상승률은 어디에 근거를 두어야 하는가?

물론, 법치주의 국가이니 법률에 근거를 두어야 하는 것은 맞지만,

그 법률은 또 어디에 논리적 타당성을 구해야 하는가?

정부와 민주당은, 2012년에 만들어진 임대료 5% 인상 제한이 지금도 타당하다 판단하고 있는가?

대한민국 법률은,  경화된 것들이 너무 많다.

 

 

 

필자가 정기예금 이자율을 근거로 두는 이유는 두 가지다.

 

하나는 바로 성장률이다. 저성장, 초저성장, 

더욱이, 코로나 19로 인하여 2020년의 성장률은 마이너스를 기록할 가능성이 높다.

성장률추이 : 자료 한국은행

그 성장률은 무엇을 의미하냐 하면, 

우리나라 모든 산업의 가중평균 성장률이다.

그리고, 정기예금 이자율이 그 성장률과 유사한 의미를 가지고 있다는 것이다.

우리나라 모든 산업의 가중평균 수익률이다.

담보 대출이자율 자료: 한국은행

누군가 정기예금 이자율보다 더 높은 수익이 생기는 투자 안이 있다 하면,

그 투자 안에 정기예금 이자율만큼의 이자비용을 지불하고, 자금을 투자한다면 수익이 생긴다.

자금이 없다면, 담보대출을 받아 투자할 수도 있다.

그리고, 그 자금의 규모가 커지면 커질수록 그 이익이 증가한다.

 

다시 말해서, 누군가 엄청난 자금을 가지고 있다면,

그 자금을 은행에 넣어 놓을까? 아니면, 주택을 사놓게 될까?

두말할 것 없이 주택을 사는 것이 훨씬 이익이다.

 

코로나19 국면의 글로벌 경제

정부나 여당, 입만 열면 나오는 주장이 바로, 엄청난 부동자금이 문제라며...?

그 때문에 코로나 19국면에 민간의 유동성까지 막고 있는 상황이 아니겠는가? (물론, 필자의 주장대로 어불성설,견강부회이지만....)

그 엄청난 부동자금이 주택시장으로 흐르게 하는 투자 안의 중대한 기회비용이 바로 정기예금 이자율이다.

언론을 통해 보도되는 전월세 상한제 예상 안을 보니,

정부와 여당, 세입자를 보호하겠다는 것인가? 임대업자를 보호하겠다는 것인가?

집값을 잡겠다는 것인가? 그 거품 집값을 유지, 확대시키겠다는 것인가?

갭투자를 가능하게 하는 우리나라 특유의 제도 전세는 물론,

일단, 베이스격인 월세수입도 정기예금이자율 보다 훨씬 높다.

 

그리고, 우리나라에는 부동자금을 가지고 있는 부류는 극히 일부분이다.

대부분 타인자본, 즉 부채로 투자할 경우가 통상적인데,

그 부채를 얻는데, 우리 사회에서 누가 가장 유리할까?

필자가 최근의 주택가격 상승의 주요 계층이 공무원을 지목하는 이유이기도 하다.

 

정기예금이자율: 자료 한국은행

5%... 현재의 정기예금 이자율의 2년간 복리이자율 보다 훨씬 높다.

 

복리이자율은 물론, 보유세를 포함한 금액보다 훨씬 높다.

그 이자 수입만 있는가?

우리나라 주택시장의 특성상 시세차익이라는 전월세 수입보다 훨씬 두둑한 보너스가 존재한다.

물론, 그 수익은  투자를 확대할수록 증가한다는 것이다.

 

그러나 그 세수를 포함하여 집주인의 전월세 수입까지

모든 금액을 세입자가 부담하는 구조다.

그렇다면, 돈이 없어서 집을 못 사는 세입자.

그렇다고 수입이 많은가? 저소득층인 그 세입자들의 내 집 마련의 꿈은 실현 가능한 꿈이겠는가?

 

 

그뿐인가?

전월세 상한제에는 필자가 다 거론하지는 않겠지만,

그 임차료의 기준과 더불어, 다른 중대한 문제들도 존재한다.

그중에 하나를 든다면, 그 작업을 지자체에게 준다 하는데, 

대체 뭐 하자는 것인지 모르겠다.

홍남기 김현미가 불과 2년남짓동안 수 십 차례의 조작을 통하여 전국민 부동산 고시생화를 꽤 하고 있는 것 같은데,

여당인 민주당도 부창부수로 이어받는 것은 아닌지.....

 

 

지난 글의 일부에 잘못 계산된 내용이 있어 수정하여 다시 올립니다.

5%는 전월세의 증분인데, 전체 이자율로 잘못계산했네요.

그래도,이미 집값은 충분히 올랐고, 그에따라 전월세도 상승하고 있고,

부담하는 쪽인 세입자측면에서는 그 법정 비용 증가율이 5%로

정기예금이자율의 폭보다 크게 증가하는 것은 사실이고...

결국, 그 이익은 임대자가 얻는 다는 것에서 문맥에는  수정하여 이상이 없지만 다시 올려봅니다.

 

좀 더 구체적으로, 간단하게 예를든다면,

10억을 들고, 은행에 예치를 할까? 주택을 살까?

주택10억짜리면, 전세금이 6억이라하면 월세는 적게 잡아도 대략...200만원이 넘겠다.

은행예치시 정기예금이자율 1.5%= 1,500만원

월세수입, 적게잡아도 년 2,400만원,

여분으로 하나의 주택을 더 가지고 있다면 정기예금에 넣어 놓는 것보다 무조건 이익이다.

그리고, 문제의 법인...

전세주고 또  10억짜리 주택구입(6억+4억)해도 2.400만원-1,000만원 은행차입(4억, 이자율 2.5%)=1,400만원

0(전세를 준 경우는 수입이 없으므로)+ 1,400만원= 년 1,400만원

10억을 정기예금에 예치시킨 것보다 100만원이 손해인 것 같지만, 집이 2채 생겼다.

다른 이익이 있다. 바로 시세차익이다. 

 

거기에, 정부와 여당이  그 전월세 수입금에 대해 2년에 5%를 보장해준단다.

그 5%는 뭔가? 이익의 성장률이다.

필자가 본문에 성장률을 설명했지만, 집투자, 그 성장률에는 법정이익성장률+ 시세차익이 있다.

즉, 전월세 * 1.05

그런데, 그 성장률에는 시세차익, 즉 집값 상승분은 포함되지 않은 순수한 현금흐름의 상승률이다.

혹여라도 집값이 떨어져도 오를때까지 견딜 수 있는 현금흐름,

정기예금이자율보다 더 높은 수익을 안배해 주고 있다.

 

다시 집을 팔때, 그 시세차익을 얻을 수있다.

양도세 등 세금을 부과한다고?

세금은 이익에 부과하는 것이다. 즉, 시세차익이 전제되어야 부과되는 것이다.

그러니 정부와 여당의 전월세 상한제에도 오른다.  반드시 더 오를 가능성이 높다.