코로나 19 경제, 금, 증시,부동산, 그리고 임대차 3법도 실패할 가능성에 대하여....

필자의 블로그에 게시된 글을 보시는 분들은 아시겠지만,

문재인 정부와 민주당을 지지하면서도 문재인 정부와 민주당의 실착을 덮어놓고 지지하고 있지 않았다.

그렇다고, 지지하고 있는 정권과 정당이기에, 완전히 매도하며 공격하지도 않았다.

그러나 언제든, 누구보다도, 가장 아프게 찌르고 가장 신랄하게 벨 수도 있다는 것이다.

 

우리나라의 경우, 주택 가격 폭등으로 심각한 문제가 되고 있는데,

사실, 글로벌로 보아도 그 실물자산 가격은 지속적으로 상승하고 있었다.

문제는 홍남기, 김상조, 김현미 등의 무분별한 시장개입과

부적절한 정책으로 인하여 그 시장을 폭등 시장으로 망치고 있었다는 것이다.

 

실물자산의 가격 상승은 바로 통화정책에 기인한다.

 

지난 아고라 등에서, S씨 등 부동산 폭락론자들이나 기본소득론자인 이재명 지지자들과 논쟁을 벌이며,

그 부동산 가격이 통화량에 기인한다는 주장을 하고 있었고,

기본소득이 그 통화량에 영향을 주어 부익부 빈익빈을 더 가속화하며 경제를 망치게 될 것이라는 주장을 하고 있었는데,

현재의 상황을 보면, 그 부동산 폭락론자와 기본소득론자들의 주장이 얼마나 무지하고

허무맹랑한 주장인지 극명하게 드러난다.

더구나 전 국민 균등 지급 기본소득이라니.... 그 기본소득이 미치는 후행적 효과를 생각해 보라.

 

또 한가지, 논란이 되고 있는 문제의 부동자금, 

정부와 여당이 민간유동성 제한하는 이유로 거론하는 그 엄청난 부동자금도 바로 통화정책에 기인한다.

 

최근의 글로벌 경제환경, 수출입 등 무역이 30% 가까이 줄어들고,

내수 위축 등 전방위적인 경제불안에 경기부양의 효과는 뭘까?

 

유로존 수출액추이

코로나 19의 재앙 국면에 경기부양을 하느라

미국과 유로존이 엄청난 유동성을 풀었다.

그 통화량이 늘면, 자산가격의 거품이 일어나는데, 

그 실물자산의 대표적인 예가 바로 금과 석유, 주식 그리고 부동산이다.

그러나 금이 안전자산으로 인식되어  화폐의 대안 수단으로써 가격이 오르고,

주식시장은 선행지수로서 그 유동성 범람을 보고 오른다지만,

석유는 국제유가를 보듯 실물경기와 동행해서 오른다.

물론, 최근에는 파생상품의 범람으로 국제유가도 선제적으로 오르는 경향이있지만 그래도

폭락했다 오르고 있다.

부동산 시장은 경기 동행내지 후행지수이다. 경기가 풀리면서 오르는 것이 바로 그 부동산 시장이다.

그래서 코로나19국면에 다른 나라들의 경우에는, 무역 위축과 내수 위축 등 경기 위축으로 부동산 시장은 하락하고 있었다.

그러한 의미에서,

우리나라 주택시장 가격폭등을 보며, TV 등 매체에서, 

경제전문가들과 언론기사들이 통화량, 즉 유동성의 증가때문에,

금값도 오르고, 주식도 오르고 집값도 오른다고 주장하지만, 엄밀히 옳은 주장은 아니다. 

코로나19와 미국의 주택지수

 

현재의 실물시장은 과거와 다른 면도 있다.

풀린 통화량에 비해, 자산거품이 제한되게 일어나고 있었다는 것이다.

 

즉, 과거 경제이론에서는 통화량의 증가는 반드시, 자산거품이 일어난다는 것은 모든 이론이 일치하는 견해이다.

물론, 케인즈 안의 경우, 그 시차가 있다는 주장으로 정부의 경기부양정책에 이론적 토대가 되고 있기는 하지만,

그 케인즈 안의 경우도 시차의 문제일 뿐이다. 통화량 증가는 반드시 물가, 즉 자산거품으로 이어진다.

 

그러나 최근의 흐름을 보면, 그 통화량 증가가 같은 수준의 자산거품으로 일어나지 않음을 알 수 있다.

그 원인과 이유에 대해서는 필자는 이미 오래전부터 그 흐름을 읽고 있었고,

일부는 아고라와 블로그에 게시한 글에도 간간히  간단하게 피력하기도 했다.

 

그것이 왜 문제냐하면, 현재의 경제팀이 부동자금을 이유로, 민간의 유동성을 옥죄고 있다.

더욱이, 코로나 19의 영향으로 민간의 소득절벽, 자영업 줄도산 등, 내수 위축의 국면에 

그 민간의 유동성을 막고 정부에서 주도적으로 계획적으로 풀고 있다는 것이다.

그렇게 해서 경기가 살아나겠나?

또, 민간의 경기가 위축이 되면, 어떤 현상과 문제들이 발생하겠나?

 

그런데, 한켠으로는 우려스러운 면도 있다.

최근의 통화정책이나 글로벌 흐름으로 볼 때, 유동성 확대가

실물부문의 전이는 코로나 19 이전보다는 빠른 속도로 이어질 가능성도 배제하지 못한다.

 

코로나 이전까지 유로존의 주택가격지수

 

우리나라 주택시장의 폭등은 그 글로벌 상승과 맥을 같이 하지도 않는다.

 

비상식적으로 훨씬 더 많이 올라 폭등이라는 표현이 맞는,  비이성적인 시장이 되어가고 있다.

더욱이 코로나 19의 재앙 국면에, 나 홀로 폭등이라니, 완전히 미친 시장이다.

그 원인은 바로 현재 문재인 대통령을 지원하는 경제팀의 실정에 있다. 

물론, 그 경제팀에 입법 등으로 힘을 실어준 것은 여당인 민주당이므로 그 책임에서 자유롭지 못하다.

 

그 통화정책, 지속적인 확장정책으로 일관하고, 유동성, 즉 통화량이 증가하는 국면에

홍남기와 김현미 등은 어떤 정책을 구사하고 있었나?

필자가 집값 폭등의 원인으로 지목하고 있는 "주택시장 연환계"  주택임대업자 수혜,

전세자금대출 확대, 주택연금 확대 등 왜 그런 바보 같은 정책을 구사하고 있었나?

 

그런데, 정부와 여당은 문제의 임대차 3 법으로

이미 미친 시장이 되어 폭등한 주택시장을 그 폭등의 수준에서 안정화시키려 노력하고 있다는 것이다.

물론, 그 법안결정에 한국형 공복마인드의 관료가 개입을 했을 가능성이 높아보이고,

그 정책의 속내는 바로 세금 징수일 것이다.

과연 최선이라 생각하는가?

그 안정화가 해법이 될 것 같은가?

필자가 주장하듯 쌍방 보호 정책으로 보이는 그 정책의 효과는 어찌 될까? 

안타깝게도 임대차 3법은 효과가 없거나 실착이 될 가능성이 높다.

 

그 이유는,

첫째로 너무 복잡하고, 조잡하지만, 구멍이 너무 많다.

더욱이 전세보다 월세를 선호하게 되는 경향이 커가고 있다는 기사다.

그 월세 선호, 그것이 가능한 숨은 이유는 전세자금대출과 관련이 있기도 하지만, 거시적으로 본다면,

정부의 개입으로 인한 시장의 변화가 아니겠는가?

거기에 집 소유자와 무주택자를 갈라 치기 등 긁어 부스럼으로 불필요한 논란만 가중될 가능성이 높아지며....

필자의 제안대로 정기예금이자율을 기준으로 했다면,

굳이 임대차 3법 등 자질구레한 법률과 규정까지 필요 없으며,

훨씬 더 간단명료하고, 보편적이며, 훨씬 더 강력한 방안이 되었을 것이다.

 

둘째로, 시장에서의 전월세 상승의 이유가 정부의 증세와 임대차3법을 예상하고

상승하고 있다는 것도 염두에 두어야 한다.

시장의 움직임은 정부정책에 대한 조건반사로서, 조세전가와 임대차3법에 선제적 대응이다.

 

셋째로, 그렇듯 이미 천정부지로 치솟은 주택 가격에 사후 약방문이며

그 내용을 보니, 임대업자 등 다주택자들의 소득마저 보장해주고 있다.

그것의 효과는 바로 우리 사회의 부의 양극화를 가속화시킨다는 것이다.

 

넷째로,  비이성적 집값 상승도 막지 못할 가능성이 있다.

지난 글에서도 밝혔듯이, 시중의 막대한 유동성,

그 부동자금의 움직임에 결정적으로 영향을 주는 요인이 바로 정기예금이자율이다.

주택시장에서 전월세의 임대수입과 시세차익의 합의 기대수익이 정기예금이자율을 상회하는 한

그 부동자금은 주택시장으로 흐르며 주택시장의 거품에 기여하게 될 것이다.

 

다섯째로, 앞서 언급한대로 주택시장, 즉 부동산 시장의 가격 상승은 경기 동행내지 후행적 지수다.

그런데, 선행적으로 올랐으니, 민간의 경기는 어떻게 되겠나?

더구나 코로나 19의 재앙 국면에...... "민주당, 참으로 답답하다."

그 선행적으로 오른 주택시장을 안정화시키고

코로나 19 국면에 경기를 활성화시킬 수 있는 방법도 바로 필자가 제안한 정기예금 이자율 기준이었다.

 

금융위기와 코로나19 국면의 경제위기 비교 자료: OECD

 

부동산 가격은 소득의 종속변수내지 결과이어야 한다. 

 

필자는 그 내용을 이 블로그에도 수차례 게시하고 있었다.

그런데, 우리나라 절반 이상의 국민들의 소득 수준은 현재 폭등한 집을 구입할 수없을 정도의 수준이다.

그 부동산 폭등한 가격이 떠 받들어질 수 있을까?

민간의 소득 증가로 자연스럽게 상승해야 되는 즉 , 경기 후행지수로 상승해야 될 부동산 가격이,

선행적으로 오르면, 우리 앞에 어떤 미래가 펼쳐질 것인가?

 

필자의 예상으로는,

당장은 폭등한 집 가격에, 집주인들이 전세 가격과 월세를 올려 받으려 혈안이 되어있겠지만,

그러한 탐욕의 장도 그리 오래가지 못할 가능성이 높다.

 

생각해보라.!

천정부지로 치솟은 집값에 전월세의 임료가 천 청 부지로 폭등한다면,

민간의 소득이 높아질 수 있는가?

정부와 여당은 주택 가격이 폭등했으니 부자가 더 많아졌다 판단하고 있는가?

천만의 말씀이다.

주택시장의 폭등과 반하여 민간의 절대다수의 소비와 소득은 훨씬 더 줄어들 수밖에 없다.

 

그리고, 그 천정부지로 치솟은 아파트, 누가 아파트에 들어가서 살 것인가?

우리나라 주택보급률은 이미 110%를 넘어서고 있다.

이성과 상식을 가진 합리적인 행동을 하는 경제주체들은 그 대안을 찾을 것이고,

그렇지 못한다면, 결국은 파국만이 기다리게 될 것이다.

 

그리고, 중요한 것은 전월세의 임료가 내려가거나 안정화된다면,

그 이유는 임대차3법의 역할이 아니라,

민간의 소득과 주택시장의 상황에 맞게 형성되는 시장의 균형에 의해서라는 것이다.

특히, 임대차3법이 아니라 정부의 "전세자금대출"만 없거나 제한한다면,

그 전월세의 임료는 물론, 주택시장에서 아파트의 가격하락과 더불어 연립 등 다른 주택가격에서

재배열이 이어지며 가격 안정화가 이루어지게 될 것이다. 

....그것은 주택시장의 실패요인이 바로 정부에 있다는 것을 극명하게 보여주는 것이다.

 

저 게걸스런 탐욕자는 누굴까?

 

문제는 민간의 소득이다.

결국 다시 돌아왔다. 주택시장의 문제에서도 종착점은 민간의 소득 문제로 귀결된다. 

그 민간의 소득은 이미 정량적으로 정해져 있는 우리나라 전체 국부에서의 문제이므로

최종적으로는  분배 문제로 귀착이 된다는 것이다.

그러나 그 민간의 소득창출에 절대로 정부가 앞장설 수는 있지만,

정부부문, 즉 공공부문 일자리를 만들며 정부부문이 비대해져서는 안 된다는 것이다.

코로나 19 국면에, 국가 부조, 즉 재난지원금에는 난색을 표하던 홍남기 등이

신이 나서 펼치는 한국형 그린 뉴딜정책에서도, 그 구조와 방법에 발상의 전환을 해야 한다는 것이다.

 

 

정부가 주도하더라도, 그 일자리는 시장에서  경쟁에 의해  합리적이고, 자연스럽게 만들어져야 한다.

그래도 소득의 원천인 일자리 문제는 결코 쉽거나 간단한 문제는 아니다.

더구나 AI 등 공장자동화 사무자동화가 급속도로 진행되는 현대의 추세에서,

양질의 일자리가 모든 경제주체들에 골고루 돌아가기는 매우 어려운 환경이다.

그것은 바로 노동시장의 유연성 확보와 더불어 사회보장, 즉  복지정책으로 풀어야 한다.

그러나 문재인 정부와 여당, 그 일자리 문제와 복지정책의 기본 틀에서 실패하고 있다.