부동산대책,전월세 전환율과 부동산시장, 주택시장의 젠가게임...

부동산 대책, 주택 가격 대책, 대체 어디까지 쌓을 것인가?

홍남기, 김상조, 김현미 등 경제팀, 부동산 대책이 벌써 몇 번째인가?

대체 언제까지 어디까지 갈 것인가?

얼마 전, 전월세 상승률을 5%로 한다는 임대차 3 법에 대한 비판적 의견으로

임대차 3 법이 임대업자들에 수혜가 될 것이라는 주장을 했었는데,

그 비판에 대한 대책일까? 이제는 전월세 전환율을 2.5%로 하기로 했다는 기사다.

 

전월세 전환율, 2.5%의 기준이 무엇인지

즉, 왜 2.5% 인지 명확하지가 않다.

 

단지, 현재의 저금리와 낮은 성장률을 고려한 것이라는 것은 알겠는데, 그 2.5%의 기준은 뭔가?

무엇을 기준으로 그 수치가 나왔는가? 필자는 모르겠다.

 

2.5%발표하는 홍남기

자본주의 시장의 기능은 분배의 왜곡이나 파국을 향해 가는 것이 아니다.

우리가 알고 있는 자본주의 시장경제는 우리 사회의 많은 사람들이 생각하는  것처럼,

그렇게 왜곡을 향해가는 것이 아니다.

가장 정의롭고 가장 완벽한 분배의 기능을 가지고 있는 것이 바로 시장의 기능이다.

다시 말해, 잘못된 시장이, 실패한 시장이 분배의 왜곡을 부르고 파국으로 달리게 되는 것이다.

 

모두 만족할 수준의 자기 집을 가지고 있다면, 집값은 완벽하게 균형을 가지게 될 것이다.

모두 자기집을 가지고 있거나 일정 부분 남아돌아서 누구든 집을 소유하는데, 불편이 없다면,

집값은 완벽하게 시장의 균형을 얻으며 합리적 가격이 형성이 될 수 있을 것이다.

그런데, 우리 사회에는 주택보급률은 110%가량이지만, 집을 소유한 사람들은 절반밖에 되지 않는다.

누군가 더 많은 집을 소유한 주체들이 있으며, 또 필요한 곳에는 수요와 공급이 원활하지 않음을 알 수 있다.

그러니 집값이 천차만별일 뿐 아니라 시장의 균형이 왜곡되어 나타나고 있는 것같지만,

적절한 세금부과 등 시장실패요인을 잘 관리한다면, 그 나름대로 균형을 이루게 된다.

 

대한민국 주택시장은 정부에 의한 시장의 실패다.

그렇듯 국가는 시장에 무분별한 간섭을 하는 것이 아니라,

그 실패한 시장을 바로 잡는 것이 바로 국가가 해야 하는 가장 중요한 일이다.

그러나 우리는 지금 주택시장을 놓고 본다면, 정부에 의한 시장의 실패를 경험하고 있다.

세금의 존재와 수요공급의 균형

 

(부동산시장의 세금, 양면성이 있다. 기본적으로 어떤 재화이든지 그 객체에 부과되는 세금의 존재는 후생을 감소시킨다. 위 그림에서 보듯 세금의 부과는 가격을 상승시키기도 하지만,수요가 비탄력적(기울기가 가파를)일수록 세금부과의 가격상승부분은 수요자들에게 더 전가가 되는 것이다.주택시장이 그렇다.부동산시장의 세금부과 다주택자들에 불리하고, 무주택자, 즉 주택수요자들에는 영향이 없도록하는 그 부과기법이 중요하다.)

그리고, 필자의 지론....

세금이 부과되어 그 감소된 후생만큼 공무원에 쓰이는 것이 아니라  반드시 복지정책에 사용되어야 한다.

통상적인 경제정책에 있어서 불경기에는, 통화부문에서는 금리인하 등 완화정책과 

재정정책으로는 확대재정, 감세정책 등이 구사된다. 

 

수요공급의 원리로 본다면,

현 정부의 주택정책의 결정적 실착은 주택시장의 연환계다.

 

우리나라의 주어진 환경하에서 즉, 주택보급률이나 공급, 그리고 수요조건을 고려할때,

시장의 실패는 단연 필자가 명명한 "주택시장의 연환계"다.

첫째로 주택임대사업자들에 세금 혜택을 주어 그 주택을 매점매석하는데 꽃길을 걸게 만들어 놓았다.

그 꽃길로 임대사업자들은 가수요로 가격을 폭등시키고, 전월세의 임료도 상승시키고 있었다.

즉 시장의 실패를 국가가 정책으로 견인한 것이다.

둘째로 그 주택임대사업자들의 가수요가 일으킨 천정부지로 치솟은 집값이 유지될 수 있도록 하는 정책,

즉, 전세자금 대출과 주택연금제도가 확대되고 있었다.

그리고 현 정부의 경제팀은 시장의 실패가 투기꾼이라 주장하며 시장바닥을 쓸고 다녔다.

http://blog.daum.net/wbssy01/220

코로나19와 미국주택지수

 

 

현재의 주택 가격은 비이성적이고, 비합리적인 가격이다.

 

집값이 천정부지로 치솟는다면, 그에 따라 당연히 전월세가 상승한다.

그런데, 그 주택 가격의 상승은 무엇으로,왜 이루어지는가?

앞서의 그림 설명처럼, 모든 재화와 서비스가 그렇듯이 수요와 공급에 따라 결정된다.

그러나 시장의 상황은 어떤가?

줕택시장을 본다면, 박근혜시절보다 아주 적은 수라도 공급은 늘어나고 있었다.

그런데, 그 수요의 상황은 전혀 다르게 움직이고 있었다는 것이 문제다.

지난 몇 년 전보다 오히려 훨씬 더 악화되었다.

우리가 알다시피 코로나 19와 긴 장마에 따른 수해 등으로......

그런데, 그 공급의 과부족을 떠나 수요측면의 상황이 더 처참하게 무너졌는데, 그 가격이 오른다면 정상인가?

그리고 무엇보다 중요한 것은

홍남기나 김상조 등 경제팀과 일부 여당인사들이 주장하는대로

현재상황에서 가격지속된다고 그것이 제대로된 주택시장가격의 안정인가?

시장의 자유로운 기능에 의한 균형이 아니라, 비정상적인 불안정한 균형,불균형이다.

다시말해서 현재의 가격은 결코 안정적인 것이 될 수가 없다.

 

불안한 주택시장,

리스크, 위험이란 시장의 균형 가격을 향해가는 과정이다.

 

그렇다면, 그 불균형의 가격이, 균형 가격으로 가는 과정이 필요하다.

그런데, 그 균형으로 가는 길을 정부가 규제로, 어거지로 달성하려는데 문제가 있는 것이다.

시장의 관점에서 본다면, 부동산 시장에 부과하는 세금 등 상당수의 규제들은 시장의 균형보다는 실패를 가져오는 조작이다.

그리고 앞서도 기술했듯이 주택임대사업자의 양성도 시장의 실패를 견인하는 정책이었다.

뿐만 아니라 그 전월세의 임료 가격도 규제를 하고 있으니 정부가 규제만능을 시현하고 있음을 보고 있다.

그 폭등한 주택시장은 결국 시장의 기능에 의해 균형을 잡아가게 될 것이다.

 

전월세 전환율 2.5%의 문제점.

 

전월세 전환율을 2.5%로 한다 하는데,

첫째로, 그 기준이 무엇인지 모르겠다.

 

둘째로, 전세금의 월세전환율이라 하는데, 현재 주택 가격 폭등 국면에  전세금 자체도 변화무쌍하다.

즉, 전세금이 특정되거나 안정적인 금액이 아니라는  것이다.

그 불안한 전세금은 변동성이 크다는 것이며 그 변동성을 달리 언급하면, 리스크가 크다는 것이다.

그 높은 변동성에 전환율이라는 변수를 가미한 금액이 월세인데, 그 금액은 구해질 수 있는가?

그리고 합리적인가? 시장의 안정을 구할 수 있는가?

 

셋째로, 이미 집값은 물론, 전세금도 엄청 올랐다. 

그 높이 치솟은 금액에 2.5%를 적용한다 하더라도 과거의 전월세보다 훨씬 높은 금액이다.

그런데, 앞서 기술한 대로 현재의 경제 국면은 어떤 국면인가?

주택의 수요와 공급은 물론, 전월세의 경우도 제대로 균형을 잡게 될 것인가?

 

넷째로, 앞서의 설명들에서 알 수 있듯이 2.5%에는 현재의 우리 경제상황에 비추어 볼 때,

주택임대업자들에도 특별한 이익이 발생하는 수준이다.

 

정기예금이자율 추이

 

필자가 주장한 정기예금 이자율

필자의 글을 보신 분들은 아시겠지만, 필자는 무분별한 시장개입을 선호하지 않는다. 

필자의 지론은 시장의 기능을 최대한 존중하되,

그 시장의 실패를 국가가 감시하고, 필요한 규제만 가능해야 한다는 시장친화론자다.

물론, 전세금은 물론, 월세의 전환율을 정기예금이자율을 기준으로 해야 한다며

시장 개입을 주장하고는 있지만,

그것은 현재의 주택시장이 비이성적이고, 미친 시장이 되어있기 때문이다.

그 비상의 시기에 ,비상의 대책이 필요하다는 것이다.

 

그런데, 그 정기예금이자율이란 무엇인가?

그 정기예금이자율은 설명 불가, 이해불가의 홍남기가 주장하는 2.5%와는 차원이 다르다.

한마디로 시장의 상황과 동떨어진 변수가 아니다.

현재, 우리나라 경제상황에서, 모든 경제주체들의 가중평균 수익률의 개념이다.

즉, 우리나라 기업은 물론 가계 등 주체들이 어떤 투자안에 투자를 한다면,

그 모든 투자 안의 평균 수익률, 시장수익률이 바로 정기예금이자율에 근접한다.

게다가 다른 투자안이나 주택을 투자하여 얻는 수익률이나 무차별하다면,

주택 등 부동산을 투자하는 비율도 상대적으로 정상적이 될 것이라는 의미이다.

 

물론, 현재의 국면은 코로나 19로 인하여 마이너스성장률을 기록할 것으로 예상하고 있듯이

그 성장률은 정기예금이자율보다 낮다.

그러므로 정기예금이자율로 한다해도 임대사업자들에게 결코 불리한 조건도 아니다.

정부가 홍보만 제대로 하면된다.

 

 

코로나19 경기폭락

 

정기예금 이자율 기준은 부동자금, 유동성과도 관련이 있다.

 

그 정기예금 이자율을 기준으로 한다면, 앞서도 언급했지만,

정부가  주택시장의 수익률을 우리나라 전체 시장의 균형 수익률을 즉각적으로 적용하게 되는 것이므로

그 부동자금의 주택시장으로의 이동도 망설여질 수밖에 없다.

다른 투자안보다 특별한 이익이 발생하지 않는다면, 당연히 조심스러워질 수밖에 없지 않겠는가?

 

부동자금추이

 

그리고 그 대상금액의 기준도 명확하다.

 

정기예금 이자율 기준을 제안할 때, 필자는 그 대상금액을 개별공시지가로 특정하고 있었다. 

그것은 당연히 현재와 같은 호가가 치솟으며 폭등하는 국면에 가장 신뢰성 있는 수치라고 본다.

정기예금 이자율이라는 변수와 정의된 영역인 정부가 시행하는 개별공시지가 관리하기도 용이하지 않겠는가?

 

젠가 게임

 

과도하고 조잡한 규제는 주택시장의 젠가 게임

 

젠가 게임은 블록을 빼서 불안정을 유도하는 게임이지만,

시장은 다르다. 정부든 누구든 시장에 개입한다는 것은 

기본적으로 그 시장의 실패를 견인한다는 것이다. 실패한 시장, 왜곡된 시장을 바로잡는 것이 아니라

시장에 대한 과도한 개입은 그 시장을 파괴시키는 시장파괴 젠가 게임이다. 

현재와 같이 시장개입을 지속한다면, 시장이 안정화가 되는 것이 아니라 시장이 파국으로 치닫는다.

그러므로 정부는 시장의 개입을  최대한 자제해야 한다. 

물론, 이제까지 조잡스럽게 덕지덕지 내놓은 규제들도 왠만하면, 모두 폐기하는 것이 시장에 이롭다.

시장에 이롭다는 것은 주택가격의 하락과 안정화에, 정부의 대부분의 정책보다  긍정적이라는 것이다.

 

 

필자가 현 정부의 경제팀을 비판하는 이유

 

다름이 아니다. 현재대로 간다면,

우리 사회는 반드시 훨씬 더 어려운 위기에 봉착하게 될 것 이기때문이다.

적어도 주택시장만 놓고 본다해도,

이미 수많은 시민들의 소득이 줄어들고 있는데, 천정부지로 치솟은 주택가격과 전월세의 임료가 유지된다면,

 

서민경제는 물론, 내수 경제가 살아 나겠나?

주택시장이 안정되며 사회가 안정이 되겠나?

서민 살림살이가 좋아져서 자살률과 출산율이 개선 되겠나?

문재인대통령과 여당인 민주당의 지지율이 상승 하겠나?